나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133395 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133395 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경133395 | 소재지: 서울특별시 구로구 가마산로20길 42, 제3층 제304호 (구로동, 그린빌) | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 91,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제3층 제304호로, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경133395 (1)입니다. 2021년 9월 9일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 2억 8,000만 원으로 산정되었습니다.

건물 전용면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

토지 지분면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

*참고: 본 건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 아파트와 같은 별도의 분양면적 개념보다는 전용면적을 기준으로 평가됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 특히, 대형 병원인 고려대학교구로병원이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 비교적 용이한 편입니다. 토지는 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 감정평가서상 명시된 '고려대학교구로병원'이 인접해 있어 의료시설 이용이 편리합니다. 학교로는 '구로중학교' 등이 가까워 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설(근린생활시설)도 잘 갖추어져 있습니다. 주변의 도시지역 및 제2종일반주거지역 특성상, 주거 및 근린생활시설 이용에 용이합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

권리분석상 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일하여 단순한 임의경매로 추정되나, 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다. 따라서, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 하는 '명도 리스크'가 존재합니다.

토지이용계획상 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역 등 군사 및 공항 관련 규제사항이 포함되어 있으나, 이는 해당 지역에 포괄적으로 적용되는 사항으로 건물의 현 상태(2021년 준공) 유지 및 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

추가적인 외부 검색을 통해 인근에 특수한 혐오시설(예: 대규모 공해 유발 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았으나, 과거 광명시와 구로구 간의 하수처리장 및 소각장 처리 협약 사례가 있었던 지역임을 감안하여 광역적인 환경 시설의 위치를 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리 분석 및 종합 의견

3.1. 권리 분석

본 건은 소유자(김OO), 채무자(김OO), 채권자(김OO)가 모두 동일하여 채권 회수를 위한 '부동산 임의경매'로 진행되는 것으로 보입니다.

말소기준권리: 설정된 근저당권 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 이에 따라 매각으로 모든 권리는 소멸하고 깨끗한 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

임차인: 임대관계는 '미상'이므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수해야 하는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축의 '도시형생활주택(다세대)'으로, 실거주 목적의 소형 주택 수요자나 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합해 보입니다.

최고의 입지: 구로중학교, 고려대학교구로병원이 인접해 있어 교육 및 의료 시설 접근성이 우수합니다.

투자 포인트: 비교적 소액으로 서울 내 신축급 주택을 취득할 기회이며, 안정적인 주거수요를 바탕으로 임대수익 창출이 용이할 것으로 예상됩니다. (전용 8.83평의 1~2인 가구 선호 소형 평형입니다.)

주의사항: 입찰 전 반드시 '임대차 관계 조사'를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계