나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133395 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측에 위치하고 있으며, 주위는

다세대주택, 단독주택, 고려대학교구로병원, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.09.09.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층

건물 내 3층 304호로서,

외 벽 : 외장석재 마감 등

창 호 : 새시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설

건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설되어

있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2,3 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면

구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육

군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권

정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133395 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 329-95 그린빌 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.36평)

토지지분: 17.70049㎡ (약 5.36평)

건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.19㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (주요 인수 권리)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 고려대학교구로병원, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통은 편리한 편입니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023-03-08 접수된 전세권설정 (김한길, 금329,000,000원) 입니다.

주요 권리 내역:

* 을구 2번 주택임차권 (권리자: 김한길)

* 등기 접수일자: 2024-08-08

* 권리 금액: 329,000,000원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수될 가능성 있음)

* 갑 6번 임의경매 (권리자: 김한길)

* 등기 접수일자: 2024-09-06

* 권리 금액: 329,000,000원

* 경매개시결정: 서울남부지방법원 2024타경133395

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위2번 임차권등기가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 말소기준권리(을구 1번 전세권설정)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 소유권이전(갑 3, 4), 압류(갑 5, 7, 8), 임의경매(갑 6) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 불명확하나 대항력이 있는 것으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구로구 구로동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 고려대학교구로병원 등 의료 시설과 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의 기능을 갖추고 있습니다.

도시형생활주택과 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능한 지역으로, 소규모 상업 시설이나 주거 목적의 임대 사업이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 고려대학교구로병원을 비롯한 병원 시설과 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 329,000,000원입니다. 본건의 감정가(280,000,000원)보다 높은 금액이며, 경매 낙찰대금으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임 정보가 기재되지 않았으나 대항력이 있다고 되어 있어, 해당 임차인 관련 불확실성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법에 따른 제한이 존재하나, 일반적인 경우로 보이며 즉각적인 문제가 될 소지는 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인을 받은 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하여, 낙찰 후 이를 인수해야 하는 높은 위험 부담이 있는 물건입니다.

입찰 전, 임차인의 보증금 인수 및 회수 가능성에 대한 철저한 분석과 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물 상태: 2021년 사용승인으로 신축에 가까워 건물 노후도가 낮습니다.

* 입지: 구로동 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 수익성: 도시형생활주택으로 임대 수익 창출이 가능하나, 임차인 부담금 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 '삼성드림빌'(2023년식, 36.84㎡, 2026년 3월 거래 340,000,000원)의 경우, ㎡당 약 923만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이를 본건 건물 면적(29.19㎡)에 적용하면, 순수 부동산 가치는 약 269,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 건물은 2021년 사용승인으로 신축에 가까워, 감정가(280,000,000원)는 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금 고려:

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 329,000,000원은 매각으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

예상 입찰가 산정:

* 본건의 순수 부동산 가치는 감정가인 280,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 그러나 인수되는 보증금 329,000,000원을 고려하면, 실질적인 총 매입 비용은 매우 높아집니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 순수 부동산의 시장 가치만을 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면, 감정가 수준이 합리적인 범위로 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가는 본건 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 제시되었으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려하여 실제 입찰 시에는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 인수되는 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 총 매입 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.