나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3862 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3862 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 6층602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3862
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로136길 29, 6층602호 (중화동,사르데냐)
• 감정가: 269,000,000원
• 최저가: 70,517,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경3862 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로136길 29, 6층602호 (중화동,사르데냐) | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 70,517,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 서울북부지방법원 2024타경3862 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 6층 602호이며, 용도는 다세대주택(도시형 생활주택)입니다.

채무자 및 소유자는 사OO이며, 채권자는 박OO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 269,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

건물(전용)면적은 29.80㎡ (약 9.01평)이며, 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적 표기는 어렵습니다.

토지면적(대지권)은 20.48㎡ (약 6.19평)이며, 2필지 일단의 사다리형 토지 위에 건립된 건물입니다.

제시외 면적은 건물 및 토지 모두 0.00㎡로 조사되었습니다.

2. 입지 분석 및 생활 환경

2.1. 교통 및 입지 조건 (최고의 입지)

본건은 서울 중랑구 중화동 소재 묵동초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 중화역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 교통상황 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

주변은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 주로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

인근에 묵동초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 중화역세권과 인접해 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 주변에 대형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도심 내 주거지역의 생활 소음 및 환경으로 판단됩니다. 다만, 재개발 및 신축 아파트 공급이 활발히 진행되는 중랑구의 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선의 여지는 있을 수 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 중 6층 602호이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 사OO로 동일합니다.

권리 관계는 미상인 임대 관계를 제외하고는, 특별한 임차인 현황이 기재되어 있지 않아 임대 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (잠재적 리스크)

가장 중요한 잠재적 리스크는 "위반 건축물"로 등재되어 있다는 점입니다.

집합건축물대장상 2018.07.13. 변동일자로 위반 내용이 표기되었으며, 위반 면적은 13.6㎡로, 602호의 주거용 시멘트벽돌조 부분이 해당됩니다.

이는 **불법 증축**에 해당하며, 낙찰자는 이 위반 사항에 대해 **이행강제금 부과**의 위험을 안고, 향후 **철거 및 원상복구 명령**을 받을 수 있습니다.

따라서, 입찰 시 이행강제금의 규모 및 원상복구 비용 등을 면밀히 검토하여야 하며, 대출 제한 등 금융 리스크가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 7호선 중화역 역세권 인근의 다세대주택으로, 서울 내 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 2억 6,900만원은 현재 시장 상황과 위반 건축물 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

교통 및 주거 환경은 보통 이상이나, **위반 건축물**이라는 명확하고 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰 가격 결정 시 해당 리스크 비용을 반드시 반영해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

위반 건축물 리스크를 감수하고 투자할 경우의 장점은 다음과 같습니다.

1. **역세권 접근성:** 지하철 7호선 중화역 인근으로, 서울 도심 접근성이 양호하여 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **소액 투자 가능성:** 다세대주택의 특성상 아파트 대비 상대적으로 소액으로 서울 주택 투자 진입이 가능합니다.

3. **주거 환경 개선 기대:** 중랑구 자체의 주택 정비 사업 및 교통 인프라(GTX-B 노선, 면목선 등) 개선 계획이 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

**결론:** 위반 건축물에 대한 리스크 분석(철거 가능성, 이행강제금 산정)을 최우선으로 진행하고, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적인 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계