나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111725 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 383-4 루마하우스정릉 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111725 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 383-4 루마하우스정릉 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경111725
• 주소: 서울특별시 성북구 정릉로21길 8-35, 2층203호 (정릉동,루마하우스정릉)
• 감정가: 220,000,000원
• 최저가: 57,672,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경111725 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉로21길 8-35, 2층203호 (정릉동,루마하우스정릉) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 57,672,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 383-4 루마하우스정릉 2층203호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

2018년 10월 26일에 사용승인을 득한 비교적 신축급 건물이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(사OO)입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용 건물면적은 27.56제곱미터(약 8.34평)이며, 토지(대지) 지분은 18.05제곱미터(약 5.46평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 220,000,000원으로 산정되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 "정수초등학교" 북동측에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

정릉동은 지형적으로 흥미로운 지역이며, 정릉(왕릉) 및 언덕(아리랑고개) 등을 포함하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형으로 공동주택(다세대주택) 건물 부지로 이용 중이며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 새시 창호입니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매 사건은 부동산강제경매(사건번호: 서울북부지방법원 2024타경111725 (1))입니다.

채무자와 소유자가 동일인인 사안으로, 복잡한 이해관계는 적은 것으로 보입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리 없이 소멸되는지 여부를 면밀히 재검토해야 하나, 기본적으로 강제경매의 경우 매각으로 인하여 모든 압류 등은 소멸되는 것이 일반적입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현장조사 시 임차인을 확인하지 못했거나 보고되지 않았음을 의미합니다.

따라서 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 소유자 점유 여부에 대한 확인과 명도 전략 수립이 필요합니다.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 주택이 혼재된 지역 내에 위치하며, 도보권 내에 정수초등학교가 있어 교육 환경은 양호합니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 상권이 형성된 지역은 아니므로, 일상생활에 필요한 최소한의 상권 중심으로 분석해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

토지이용계획상 **하천(2013-01-17)(저촉)** 구역이 일부 포함되어 있어, 하천 주변 관련 규제 및 향후 개발 행위 시 제한 사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

**제2종일반주거지역(7층이하)**, **대공방어협조구역**, **제한보호구역(후방지역:500m)** 등의 공법상 제한이 존재하며, 이는 신축 및 증축 등 건축 행위에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 광범위한 지역 혐오시설(대규모 쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설 등)이 특정되지는 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

서울특별시 성북구 정릉동 소재의 다세대주택으로, 전용면적 약 8.34평, 대지지분 약 5.46평의 소형 주택입니다.

건물의 연식이 2018년으로 비교적 신축급에 해당하여 주거 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

총 감정가 2억 2천만 원은 지역 시세 및 면적 대비 적정성을 검토해 보아야 합니다.

강제경매 물건으로 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 부담으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교가 인접한 주거 지역으로 실수요자에게 선호될 수 있는 입지이며, 서울 내 소형 주택 투자 가치 측면에서 접근 가능합니다.

비교적 신축: 사용승인일이 2018년으로 주거 환경이 양호하여 향후 매매나 임대 시 경쟁력을 가질 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 다세대주택으로 감정가 자체가 높지 않아 서울 지역 내에서 비교적 소액으로 접근 가능한 투자 물건입니다.

5.3. 유의 사항

**공법상 제한 확인:** 하천 저촉 여부 및 각종 군사보호구역 등 공법상 제한을 반드시 확인하여 재산권 행사에 불이익이 없는지 검토가 필요합니다.

**명도 리스크:** 임대차 관계가 미상인바, 소유자 또는 미상의 임차인에 대한 명도 계획 수립이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계