나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113257 [1] 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 102동 2층106호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113257 [1] 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 102동 2층106호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2024타경113257 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 68,158,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

물건 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 102동 2층106호

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113257 (1)

용도: 연립주택

감정가: 260,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황 요약

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 연립주택으로, 총 5층 건물 중 2층에 위치함. 철근콘크리트 벽식 구조의 비교적 견고한 건물임.

면적 구성은 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 발코니 등으로 구성된 주거용으로 이용 중임.

토지 면적 (대지권): 42.25㎡ (약 12.78평)

건물 면적 (전용면적): 56.63㎡ (약 17.13평)

건물 면적 (공급면적 추정): 약 67.96㎡ (약 20.56평)

*참고: 연립주택은 전용면적 기준으로 거래되나, 아파트 기준에 준하여 공용면적을 포함한 공급면적은 추정치로 표기함.

1.3. 감정평가 요지

본건은 혜화여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 상업시설 등이 혼재한 주거지역임. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됨. 위생 및 도시가스 난방시설 등이 완비되어 있음. 토지 형상은 사다리형으로 연립주택 부지로 이용 중이며, 북측 약 12m, 서측 및 남측 약 6m 도로에 접함.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 교통 환경

교통상황은 보통인 편으로 평가됨. 본건으로 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨. 지하철역과의 거리가 다소 있으나, 버스 노선을 통해 환승이 가능함.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주변은 아파트 및 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거 밀집 지역임. 일부 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있음. 제1종일반주거지역 및 고도지구(20m이하)로 지정되어 있어 향후 건축물의 높이 제한이 따르나, 일조권 등 주거 환경 유지에는 유리함.

2.3. 생활 정보

교육 시설: 본건 기준 남서측 인근에 혜화여자고등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

편의 시설: 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 마트, 식당, 기타 편의점 등을 이용할 수 있음.

혐오 시설: 현재까지 파악된 주요 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 하수도 및 하천에 저촉되는 부분이 있어 관련 내용을 추가 확인해야 함.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(최OO)와 소유자(최OO)가 동일한 일반적인 강제경매 물건임.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물 전체와 그에 따른 대지권을 함께 취득하는 물건으로 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됨.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보이나, 상세한 등기부등본 분석을 통해 최종 확인이 필요함.

3.2. 특이 및 주의사항

임대관계: 임대관계는 미상임. 매각 후 명도 시에는 주거 형태(소유자 점유, 임차인 점유)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적임.

내부조사: 이해관계인의 부재로 내부 구조도는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 및 탐문 결과를 토대로 작성되었음. 내부 이용상태가 현황과 일치하는지 현장 방문을 통한 확인이 중요함.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 잠재적 리스크

주거환경개선사업 지정: 본건 토지이용계획상 정비구역(주거환경개선사업)으로 지정되어 있음. 이는 추후 정비사업 추진 가능성이 있음을 의미하지만, 사업 진행 속도 및 최종 방식에 따라 장기간의 불확실성이 존재하며, 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있음.

하수도/하천 저촉: 토지이용계획상 하수도와 하천에 저촉되는 부분이 명시되어 있어, 추후 개발이나 건축 행위 시 제약을 받을 수 있는지 추가적인 법규 검토가 필요함.

내부확인 미흡: 내부구조도 작성이 외부 관찰 및 탐문에 의존했으므로, 누수, 파손 등 내부 상태의 정확한 파악이 어려움. 낙찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 확인 또는 명도 후 보수 계획 수립이 필요함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강북구 수유동에 위치한 본 연립주택은 감정가 2억 6천만 원으로 책정되어 있으며, 실거주 및 소액 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건임. 3룸 구조로 비교적 넓은 전용면적을 보유하고 있어 실수요층에게 선호도가 높을 수 있음. 다만, 주거환경개선사업 정비구역 지정 및 하천/하수도 저촉 여부는 리스크 요인으로 작용할 수 있어, 사업 진행 현황과 법규 제한을 반드시 확인 후 입찰에 참여해야 함.

5.2. 투자 포인트

핵심 입지: 혜화여자고등학교 인근에 위치하며, 아파트 및 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로 주거 선호도가 안정적임.

실속 면적: 전용면적 56.63㎡ (약 17.13평)의 실용적인 3룸 구조로, 최근 소형 아파트 및 빌라를 찾는 실수요자에게 충분한 공간을 제공함.

재개발/재건축 잠재력: '정비구역(주거환경개선사업)' 지정은 장기적으로 해당 지역의 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재적 가능성을 내포함. 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리함.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계