나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113257 [1] 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 102동 2층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층건중 2층 106호로서
외 벽: 페인트 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

연립주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m, 서측 및 남측으로 약6m의 도로등에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,고도지구(20m이하),도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),중로3류(폭12m
-15m)(접함),하수도(저촉),하천(저촉),가축사육제한구역,대공방어협조구역(77-257m),정비
구역(주거환경개선사업),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 102동 2층 106호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경113257 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 260,000,000원입니다.

토지 면적은 42.25㎡ (약 12.78평)이며, 건물 면적은 56.63㎡ (약 17.13평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합지역의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 1번 지상권설정등기 (2002.07.12. 접수): 서울특별시가 권리자로 되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 5번 주택임차권 (2023.12.08. 접수, 권리자: 김승현): 보증금 230,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경113257) 등기이며, 접수일자는 2024년 7월 25일입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김승현 (마스킹: 김 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 27일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액 인수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우 보증금 액수가 명확하나, 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

본 건이 위치한 서울 강북구 수유동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 혜화여자고등학교 및 주변 학교, 공원(북서울 꿈의 숲) 등이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 주변 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 정도에 따라 향후 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 혜화여자고등학교, 화계중학교, 화계초등학교 등 교육시설이 있으며, 북서울 꿈의 숲과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 하수도 및 하천 저촉 사항이 있어 관련 시설과의 근접성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 지상권 인수: 별도 등기된 지상권(서울특별시)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지의 일부가 하수도 및 하천 계획선에 저촉되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 연립주택으로, 교육 시설 및 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 그러나 선순위 임차권 및 지상권 등 매수인에게 인수되는 권리가 다수 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 일부의 하수도 및 하천 저촉 사항도 잠재적인 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당 예측을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강북구 수유동 지역의 실거주 목적 부동산으로서의 가치.

* 인근 지역의 지속적인 주거 환경 개선 및 개발 가능성.

* (상권 및 생활정보 분석을 통해 추가 가능한 포인트)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 260,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 56.63㎡)을 기준으로 환산했을 때, 시세는 약 18,500만원에서 23,000만원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 감정평가액이 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 인수되는 지상권 및 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원) 인수 위험을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액보다 낮게 설정하되, 권리 인수 비용 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 약 220,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 인수되는 보증금과 기타 부담을 고려한 잠재적 총 매입 비용을 염두에 둔 금액입니다.

감정평가서 요약 요향표

물건명세서 참고사항

최근 매매 JSON 정보 1

최근 매매 JSON 정보 2

최근 매매 JSON 정보 3

최근 전월세 JSON 정보 1

최근 전월세 JSON 정보 2

최근 전월세 JSON 정보 3

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