나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120231 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 122-97 다원힐스빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "신도봉중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철4호선 "쌍문역")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내
제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 6M 내외, 북측 및 남측으로 3M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건요약

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경120231 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 122-97, 다원힐스빌 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: ₩332,000,000

토지면적: 24.94㎡ (약 7.55평)

건물면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지및건물정보

건물명: 다원힐스빌

층수: 지상 6층 중 제6층 제601호

건축년도: 2020년 (사용승인일 2021-02-19)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내

외벽: 석재붙임 등

내벽: (정보 없음)

창호: 샷시창호 등

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 토지정보

토지면적: 24.94㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.94㎡ (약 7.55평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지형상및이용상태: 가장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접도로상태: 동측으로 6M 내외, 북측 및 남측으로 3M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획및제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.4. 건물정보

건물면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물지분: 38.925㎡ (약 11.77평)

건물제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

공부와의 차이: 없음

1.5. 감정가및매각정보

감정가: ₩332,000,000

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채권액: ₩359,863,412 (강제경매 개시결정 채권액)

말소기준권리: 2024-11-07 서울북부지방법원 강제경매개시결정 (2024타경120231)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "신도봉중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 4호선 "쌍문역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 11월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매로 인하여 말소되는 권리들이 다수 발생할 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는권리

제공된 정보에 따르면, 본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 별도의 부담(예: 임차인의 보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강동균)

보증금: ₩335,000,000

차임: ₩0

전입일자: 2021-06-10

확정일자: 2021-05-24

배당신고일자: 2023-06-30

대항력: 없음

비고:

- 집합건물 등기부상 주택임차권(강동균, ₩335,000,000)은 말소 대상입니다.

- 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

3.4. 권리분석요약

본건의 인수되는 보증금 합계는 ₩0원입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(예: 을구의 주택임차권)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 상업시설보다는 주거용 부동산의 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 오피스 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 슈퍼마켓, 편의점 등 기본적인 소규모 상업시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 지하철 쌍문역 주변으로 보다 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 "신도봉중학교"가 위치하고 있으며, 이 외에도 다수의 초등학교 및 중학교가 도보 가능한 거리에 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

* 임차인 관련: 최초 제공 정보에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 상세 분석 결과 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기함으로써 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 상황입니다. 이는 리스크 요인이 해소된 긍정적 상황입니다.

* 채권 총액: 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(₩359,863,412)이 감정가(₩332,000,000)보다 높은 상황입니다. 경매 절차에서 해당 채권액을 모두 변제하지 못할 가능성도 있으나, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 기타: 내부 구조도 및 현장 상황은 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문으로 작성되었으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 신축 연도가 비교적 최신(2020년 준공)인 다세대주택으로, 서울 도봉구 쌍문동 지역의 주거 가치를 갖춘 물건입니다. 특히, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점으로 작용합니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 신축건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 탁월한 권리관계: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 쌍문역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

* 낮은 인수 부담: 임차보증금 외 별도 인수할 권리가 없어 낙찰가의 부담만 고려하면 됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 ₩332,000,000이며, 인근 유사 부동산의 최근 매매 사례를 고려할 때, 신축 연식과 입지를 감안할 때 감정가 수준 또는 약간의 할인이 적용된 가격에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 큰 이점이므로, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: ₩282,200,000 ~ ₩315,400,000

권장 입찰가: ₩298,800,000 (감정가 90% 수준)

최종 입찰가는 현장 조사 및 경매 당일의 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.