나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119439 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119439 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경119439
• 주소: 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9, 2층203호 (수유동,예움하우스)
• 감정가: 210,000,000원
• 최저가: 55,050,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경119439 | 소재지: 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9, 2층203호 (수유동,예움하우스) | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 55,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경119439 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층203호 다세대주택입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 최초 감정가는 210,000,000원으로 산정되었습니다.

본 경매는 채권자 임OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 박OO로 동일인입니다.

1.2. 물건 면적 및 현황

본건의 토지 면적은 18.73㎡ (약 5.67평)이며, 건물 전용면적은 29.79㎡ (약 9.01평)입니다.

건물은 2020년 1월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부는 방, 주방, 거실, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중인 상태이며, 기본적인 위생 및 난방 설비, 승강기 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '수유중앙시장'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보 약 10분 거리에 우이신설선 가오리역 및 4호선 수유역이 소재하여 지하철 접근성도 양호한 편으로, 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 교통 여건입니다.

2.3. 생활 정보

본건이 수유중앙시장 인근에 위치하므로, 전통시장 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다수의 근린생활시설과 주택가가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 초, 중, 고등학교 등의 학군도 형성되어 있어 자녀가 있는 가구에게도 주거지로서의 기본 요건을 충족합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 박OO에 대한 채권자 임OO의 채권을 회수하기 위해 진행되는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 경매 진행상의 복잡성은 낮은 편입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 주택 인도 및 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

정확한 임차인 현황 파악을 위한 현장 조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적이며, 명도 저항의 여부를 사전에 검토해야 합니다.

4. 개발 및 제한사항

4.1. 토지이용계획 및 건축 제한

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 비교적 양호한 용도지역에 속합니다.

다만, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등 법률에 의한 각종 제한사항이 존재하므로, 재개발이나 건축 행위 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 시장 및 투자 분석

5.1. 상권 분석

수유중앙시장과 인접하여 실거주자의 생활 편의성이 높고, 지역 내 소비가 활발한 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

역세권(수유역, 가오리역)에 위치하여 유동 인구 유입이 비교적 원활하며, 향후 임차 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 리스크

임대차 관계가 미상인 점이 가장 큰 권리적 리스크입니다. 낙찰 후 임차인에 대한 명도 절차 진행 시 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 2020년 사용승인된 신축급 빌라로, 주변에 노후 주택이 많은 지역 내에서 상대적으로 높은 가치를 가지나, 최근 다세대/연립 주택 시장의 변동성이 크다는 점을 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 감정평가서에 명시되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물리적 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

5.3. 투자 포인트

본건은 2020년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 수유동 지역 내에서 희소성을 가집니다.

4호선 수유역과 우이신설선 가오리역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권의 이점을 지니고 있습니다.

감정가가 2.1억 원으로 산정되어 있어, 주변 시세 및 낙찰가율 분석을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 실거주 및 투자 가치가 높을 수 있습니다.

6. 종합 의견

서울특별시 강북구 수유동에 위치한 본 다세대주택은 비교적 양호한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 주거용 부동산입니다. 특히 신축급의 건물 연식은 주거 쾌적도를 높이는 주요 장점입니다. 다만, 강제경매의 특성상 정확한 점유 관계(임대차 미상)에 대한 철저한 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 실거래가와 주변 매매 시세를 면밀히 비교하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 안전해 보입니다.

7. 투자 추천 사항

본 물건은 실거주 목적의 소액 투자자 또는 안정적인 월세 수익을 원하는 투자자에게 적합합니다. 신축급의 상태와 더블 역세권의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 판단됩니다.

7.1. 권리 관계 확인

입찰 전, 법원 매각물건명세서 열람을 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 그 보증금 전액을 인수할 수 있으므로 주의해야 합니다.

7.2. 현장 조사 및 시세 확인

주변 부동산 중개소를 방문하여 최근 실거래가 및 매물 시세를 파악하고, 본 물건의 내부 상태(감정평가서 상의 이용 상태 일치 여부) 및 일조량, 주차 편의성 등을 현장 확인해야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계