나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119439 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유중앙시장" 남서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보 약 10분거리에
지하철역(우이신설선:가오리역 및 4호선:수유역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 203호로서
외벽:석재마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2020.01.17일자로 사용승인되고,
방,주방,거실,욕실,보일러실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 수유동 29-69소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<강북구 수유동 29-70소재>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119439 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000 원

* 건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 토지면적: 18.73㎡ (약 5.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO (주요 채권자 겸 경매 신청인: 임창봉)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 우이신설선 가오리역 및 4호선 수유역이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 2020년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호로서, 방, 주방, 거실, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 토지 이용 및 도로: 2필 일단의 장방형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로 노폭 약 3미터 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 신청 채권자: 임창봉 (등기부상 갑10, 2024-10-31, 강제경매, 182,000,000원)

* 말소기준권리: 을3, 2020-05-19, 근저당, 이양미, 120,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임창봉

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 확정일자: 2020-03-16

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본 경매의 신청 채권자이기도 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 보증금은 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다.

* 기타 등기사항: 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

* 주변 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 유사 물건들은 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(686, 2008년 건축, 69.57m²): 28,200만원 (약 405만원/m²)

* 동성하이츠빌라(550-32, 1992년 건축, 74.69m²): 19,200만원 (약 257만원/m²)

* 주영하이츠빌라(519-22, 1998년 건축, 73.23m²): 24,000만원 (약 327만원/m²)

* 본건(예움하우스, 2020년 건축, 29.79m²)의 감정가는 21,000만원으로, 이는 비교적 신축 연식임을 감안할 때 유사한 면적대의 주택에서 형성될 수 있는 시세 범주 내에 있습니다. 주변의 비교 물건들이 본건보다 면적이 훨씬 넓다는 점을 감안하면, 본건의 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 시세 분석: 본건과 유사한 신축 다세대주택이라는 점을 고려할 때, 감정가는 시장에서 거래될 수 있는 가격대를 충분히 반영하고 있다고 판단됩니다. 다만, 비교 사례들의 면적 차이가 커 직접적인 가격 비교보다는 연식과 위치, 전반적인 주거환경을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 수유중앙시장이 있어 생활 편의성이 높으며, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 도보 약 10분 거리에 지하철 가오리역 및 수유역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스 노선 또한 다양하게 운행되고 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임창봉 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 182,000,000원 전액에 대한 배당을 받을 예정입니다. (경매 신청 채권자 겸임)

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나로, 다른 담보물의 가치나 매각 여부에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외의 별도 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 지하철역과 시장이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되었으며, 경매 신청 채권자가 대항력 있는 임차인인 임창봉 씨 본인으로, 보증금 182,000,000원에 대한 배당을 받을 예정입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 해당 임차인의 권리가 명확히 파악되어야 합니다. 공동담보 물건이며, 일부 토지 이용 제한이 있으나 전체적으로는 안정적인 주거지 내에 위치하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 지하철역(가오리역, 수유역) 및 수유중앙시장 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 주거 수요: 소형 다세대주택은 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 신축 연식을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 경매 신청 채권자가 대항력 있는 임차인이며, 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 (이억 이천오백만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.