나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57872 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 35-1 더클래스 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 "응암역" 북측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층 다세대주택, 근린생활시설 3층 304호 로서
외벽 : 외장타일 붙임 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대), 근린생활시설로 이용됨

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

4필지 1단의 부정형 토지로 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동북쪽으로 소로각지에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경57872 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 309,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 35-1 더클래스 3층304호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 19.15㎡ (약 5.79평)

* 건물면적: 28.28㎡ (약 8.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 더클래스

* 준공년월: 2020년 2월 (건축허가), 2020년 8월 (사용승인)

* 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 3층 304호

* 전용면적: 28.28㎡ (약 8.55평)

* 대지권: 19.15㎡ (약 5.79평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 "응암역" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 역촌동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 1991년식, 29.52㎡, 1층: 14,900만원 (2026년 5월 거래) - 평당 약 505만원

* 2012년식, 25.81㎡, 3층: 15,500만원 (2026년 5월 거래) - 평당 약 600만원

* 2016년식, 48.3㎡, 6층: 33,000만원 (2026년 5월 거래) - 평당 약 683만원

* 본 건은 2020년식 신축 건물로, 주변 유사 연식 및 입지 조건의 다세대주택 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건에는 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리(갑3: 중랑세무서장 압류, 2022.06.09.)보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 주택임차권(을3) 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

* * 주택도시보증공사 (임차인: 정 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 11월 5일

* 배당신고일자: 2023년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 기록이 있으나, 말소 예정입니다. (을3 권리)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리: 없음

* 말소기준권리(갑3) 및 후순위 권리: 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 본 건 매각 조건에 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 해당 내용은 낙찰 후 인수사항이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 본건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

* 응암역을 중심으로 형성된 역세권 배후 주거지로서의 기능을 합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 건물 자체에 위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설 및 학교가 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설이나 중대한 환경 문제는 확인되지 않았습니다.

5.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 없는 임차인(정 )의 보증금 278,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 매각 조건으로 제시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 추가적인 법적 분쟁 또는 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 기타 리스크

* 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이 조건이 명확하지 않거나 낙찰자에게 불리하게 작용할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* '공동담보' 물건이 존재하므로, 관련 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 역촌동, 지하철 6호선 응암역 인근에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건부로 진행되므로, 이행 여부에 따라 리스크가 달라질 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 관련된 사항은 추가적인 확인이 필수적입니다. 해당 조건들이 명확히 파악되지 않을 경우, 입찰 참여에 신중을 기해야 합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대 목적 활용 시 하자 보수 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 전용면적 28.28㎡(약 8.55평)으로 1인 가구 또는 젊은 층을 대상으로 한 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 안정적인 권리관계: 권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되나, 특이사항 확인 필요.

* 은평구 개발 잠재력: 은평구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 본 건의 전용면적은 28.28㎡(약 8.55평)입니다.

* 제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보(2026년 5월) 분석 결과, 평당 시세는 약 505만원에서 683만원 사이로 나타났습니다.

* 본 건은 2020년식 신축 건물이며 입지가 양호하므로, 주변 시세보다 높은 평당가 적용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건축 연도, 입지, 면적 등을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 평당 약 550만원 ~ 650만원 수준으로 추정됩니다.

* 평당 550만원 적용 시: 8.55평 * 550만원/평 = 약 47,025,000원 (4억 7천 25만원)

* 평당 650만원 적용 시: 8.55평 * 650만원/평 = 약 55,575,000원 (5억 5천 5백 75만원)

* 따라서, 본 건의 현재 시세는 약 4억 7천만원 ~ 5억 5천만원 범위로 판단됩니다.

8.2. 입찰가 산정

* 감정가: 309,000,000원

* 감정가의 70% 수준: 216,300,000원

* 감정가의 80% 수준: 247,200,000원

* 위 시세 분석 결과, 본 건의 현재 시세는 감정가를 크게 상회하고 있습니다.

* 본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 등 확인이 필요한 특이사항이 있으므로, 이에 대한 명확한 파악 없이는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 만약 특이사항에 문제가 없다면, 시세 하한선(약 4억 7천만원) 이상으로 입찰가를 고려해야 할 수 있으나, 경매 특성 및 경쟁 상황에 따라 낙찰가가 결정됩니다.

* 제시된 정보를 바탕으로, 특이사항에 대한 추가적인 불확실성이 없다는 가정 하에, 낙찰 가능성을 고려하여 약 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* (참고: 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사, 법률 자문, HUG 관련 확인 등 추가적인 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.