나이스옥션 법원경매 전주 2021타경6605 [1] 전라북도 무주군 설천면 625 심곡리 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2021타경6605 [1] 전라북도 무주군 설천면 625 심곡리 주건축물제1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2021타경6605
• 주소: 전라북도 무주군 설천면 외배방길 24 (주건축물제1동)
• 감정가: 1,065,118,720원
• 최저가: 365,336,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

전주지방법원 경매6계 2021타경6605 | 소재지: 전라북도 무주군 설천면 외배방길 24 (주건축물제1동) | 감정가: 1,065,118,720원 | 최저가: 365,336,000원 | 용도: 단독주택

1. 전주지방법원 2021타경6605 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2021타경6605 (1)

소재지: 전라북도 무주군 설천면 625 심곡리 주건축물제1동

용도: 단독주택

감정가: 1,065,118,720 원

토지면적: 2812.00㎡ (약 850.93평)

건물면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채무자: 석OO

채권자: 거OOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 재매각

주의사항:

1. 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 목록2 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 현재 휴경 상태이나 농지법상 농지에 해당되어 해당 증명 발급 대상입니다. (2022.7.15.자 설천면장 사실조회회신)

3. 목록3, 4, 5, 6은 지분 매각 대상입니다.

4. 목록1, 3, 4 토지는 목록8, 9번 건물 부지로 사용 중입니다.

5. 목록2 토지는 공부상 답(논)이나 현재 나대지 상태입니다.

6. 일부 지상에 소재하는 조경석, 석축 및 조경용 수목은 매각에 포함됩니다.

7. 목록2, 7 토지는 지적도상 맹지입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라북도 무주군 설천면에 위치하고 있습니다. 설천면은 덕유산 국립공원 인근에 자리하여 수려한 자연경관을 자랑하며, 사계절 관광지로 각광받는 지역입니다. 특히 겨울철에는 무주 덕유산 리조트가 운영되어 많은 관광객이 찾는 곳입니다. 본 물건의 정확한 주소지인 심곡리 625번지는 자연 속에서도 도로망 개선 사업 (국도 37호선 등)이 예정되어 있어 접근성 개선의 여지가 있습니다. 주변에 펜션, 숙박 시설 등이 다수 분포하고 있어 관광객을 대상으로 한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 자연환경이 잘 보존된 지역 특성상 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 여러 특이사항 및 주의사항을 포함하고 있어 면밀한 권리분석이 필수적입니다.

먼저, '중복병합사건' 및 '중복사건'이라는 표기는 해당 물건에 대한 경매 절차가 복잡하게 진행되었거나, 여러 개의 경매 사건이 병합되어 관리되고 있음을 시사합니다. 이는 권리관계나 배당 순위에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

'재매각' 표기는 이전 경매에서 유찰되어 다시 매각이 진행되는 물건임을 나타냅니다. 이는 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 이전 경매에서 낙찰되지 않은 이유를 파악하는 것이 중요합니다.

가장 중요한 사항 중 하나는 '농지취득자격증명' 필요 여부입니다. 목록 2번 토지는 공부상 답(논)이나 현재 나대지 상태이나, 농지법상 농지에 해당되어 취득 시 해당 증명서 발급이 필수입니다. 해당 증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

'지분매각'으로 명시된 목록 3, 4, 5, 6은 해당 물건의 토지 또는 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 대상입니다. 이는 소유권 행사나 향후 관리에 제약이 따를 수 있으며, 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, '목록2, 7: 지적도상 맹지'라는 점은 해당 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 사람이 접근하기 어려운 상태임을 의미합니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 따르거나, 인접 토지 소유자와의 토지 사용에 관한 협의가 필요할 수 있습니다.

'목록1, 3, 4는 목록8, 9건물의 부지로 사용 중임'이라는 정보는 현재 경매 대상 토지의 일부가 다른 건물(본 경매와 무관한 건물)의 부지로 사용되고 있음을 시사합니다. 이는 현황과 공부상의 차이, 또는 법정지상권 등 복잡한 권리문제가 발생할 수 있는 소지가 있으므로, 현장 확인 및 관련 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

무주군 설천면은 덕유산 국립공원과 무주 덕유산 리조트 등 주요 관광지가 위치하여 연중 관광객의 발길이 끊이지 않는 지역입니다. 특히 겨울철 스키 시즌에는 관련 업종의 상권이 활성화되며, 봄, 여름, 가을에는 등산, 자연휴양 등을 즐기려는 관광객들이 방문합니다. 따라서 숙박 시설, 음식점, 레저 관련 시설 등이 상권을 형성하고 있습니다. 본 물건의 경우, 이러한 관광 수요를 바탕으로 한 숙박업(펜션, 모텔 등)이나 연계 관광 사업을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 상권의 규모는 제한적일 수 있으며, 계절별 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

설천면은 무주군의 한 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 검색 결과에 따르면 설천면에는 CU 편의점 등 소규모 상점들이 있으며, 펜션, 리조트 등 숙박 시설이 다수 존재합니다. 무주군 자체적으로는 도농 복합 형태의 시로서 행정 및 생활 기반 시설을 갖추고 있으나, 대도시 수준의 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 교통망 측면에서는 국도 37호선 개량 사업 등이 언급되어 있어 향후 교통 접근성이 개선될 여지가 있습니다. 교육 시설이나 의료 시설 등은 무주읍 등 인근 중심지로 이용해야 할 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비 위험: 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

2. 맹지 및 토지 이용 제약: 일부 토지가 맹지로서 건축, 개발, 접근 등에 법적, 물리적 제약이 발생할 수 있습니다.

3. 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약: 일부 목록이 지분 매각 대상이므로, 다른 지분권자와의 협의 없이는 자유로운 소유권 행사가 어렵습니다.

4. 복잡한 권리관계 및 낙찰 이력: 중복사건, 재매각 이력 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으며, 이전 낙찰 실패 사유 확인이 필요합니다.

5. 타 건물 부지로의 토지 사용: 본 경매 토지의 일부가 타 건물 부지로 사용 중이라는 점은 토지 사용 수익에 관한 분쟁 가능성을 내포합니다.

6. 주말·체험영농 관련 규제: 농지 취득 목적에 따라 주말·체험영농 관련 규제가 적용될 수 있으며, 이를 충족하지 못할 경우 취득에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 무주군 설천면에 위치한 단독주택 및 토지로, 아름다운 자연환경과 관광지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 무주 덕유산 리조트와의 인접성은 계절별 관광 수요를 활용할 수 있는 잠재력을 시사합니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 맹지, 지분매각, 타 건물 부지로의 사용 등 다수의 복잡한 권리 및 이용상의 제약이 존재합니다. 재매각 및 중복사건이라는 점도 권리관계 분석을 더욱 중요하게 만듭니다. 따라서 철저한 현장 조사와 함께 농지취득자격증명 발급 가능성, 맹지 해소 방안, 지분권자와의 협의 가능성, 타 건물과의 토지 이용 관계 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 사전에 충분히 파악하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 투자 가치를 확보할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 관광 수요 활용 잠재력: 무주 덕유산 리조트 등 주요 관광지와 인접하여 숙박업(펜션, 게스트하우스) 등 관광객 대상 사업으로의 전환 가능성이 있습니다.

2. 자연 친화적 환경: 수려한 자연경관을 활용한 전원생활, 주말주택, 또는 친환경 힐링 공간 조성 등의 목적으로 투자할 수 있습니다.

3. 도로망 개선 기대: 국도 37호선 등 주변 도로망 개선 계획은 향후 접근성 향상으로 이어져 가치를 높일 수 있습니다.

4. 가격 메리트 기대: 재매각 물건으로서 권리관계 복잡성이나 특이사항으로 인한 가격 하락 가능성이 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매6계