나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1278 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 949-1 제주신촌펠리시티 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '동수동복지회관' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로 등으로 이용중인 토지로서, 전체 토지를 기준으로 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로는 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함. [타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.]

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자 원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지상2층 건물로서, <사용승인일: 2016.11.24> 외벽: 드라이비트마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 철근콘크리트 및 경량철골구조 슬래브지붕 단층 창고가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1278 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 949-1 제주신촌펠리시티

용도: 단독주택 (단독주택 단지 내 개별 세대)

토지면적: 9032.00㎡ (총 대지 면적), 토지 지분: 391.9888㎡ (약 118.57평)

건물면적: 169.29㎡ (약 51.21평)

건물 제시외면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

감정가: 465,327,040원

건축물대장상 사용승인일: 2016년 11월 24일

건축물대장상 총 대지 면적: 9032.00㎡

건축물대장상 건물 총 면적: 1734.89㎡

건축물대장상 동/세대수: 19개 동, 19세대 (단독주택 유형)

주차: 총 26대 (기계식 주차 포함)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지하 1층 / 지상 2층

토지 이용 현황: 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로 등으로 이용 중인 토지

토지 형태: 전체 토지 기준 부정형의 완경사지

인접 도로 상태: 본건 토지 기준 북측 왕복 2차선 아스콘 포장도로 접함 (단지 내 폭 약 6m 아스콘 포장도로 개설)

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급.

제시외 물건: 제시외 건물(창고, 8.90㎡)은 매각에 포함 평가됨. (단, 물건명세서 상 '목록 1 건물 남측에 소재하는 제시외 목조 휴게시설은 매각에서 제외' 언급되어 있으므로 현장 확인 필요)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 465,327,040원

매각 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함하여 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '동수동복지회관' 남동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편리함.

제반 교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 20,000,000원 (※ 보증금 외 추가 금액으로, 계약 내용을 확인해야 함)

전입일자: 2021년 10월 13일

확정일자: 2021년 08월 30일

배당신고일자: 2025년 07월 09일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (※ 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

3.2. 등기부 현황

토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 신탁, 근저당, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 현재 진행되는 본 건(갑67, 농협은행, 2025-05-09, 199,493,170원)이 말소기준권리보다 우선하는 권리가 없고, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임. (을18, 농협은행 2017-01-13, 336,000,000원 등이 말소기준권리 추정)

건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 건(갑7, 농협은행, 2025-05-09, 199,493,170원)이 말소기준권리(을1, 농협은행 2017-03-31, 307,200,000원)보다 후순위이거나 동일 선상에 있어 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임.

등기부채권 총액 (토지): 약 3,800,589,041원

등기부채권 총액 (건물): 약 437,200,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인한 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (단, 임의경매개시결정 등기 말소기준 권리보다 선순위인 권리가 없고, 모든 채권자가 배당받지 못하는 경우를 제외).

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 내용이 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으므로 현장 확인 또는 관련 서류 검토 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 2026년 3월 기준이며, 본 물건과 동일 단지(제주신촌펠리시티)가 아닌 주변의 연립주택(빌라) 거래 사례임.

에코휴리움 (2022년식, 84.5㎡): 3억 6천만원

조천해동그린앤골드 (2016년식, 69.18㎡): 1억 8천만원

트라움제주더힐 (2023년식, 99.5㎡): 5억 2천 3백만원

본건 물건(169.29㎡)은 해당 거래 사례들보다 면적이 크고, 단독주택 용도로 활용되는 점을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

본건과 유사한 규모의 단독주택 또는 고급 타운하우스의 경우, 면적 및 입지에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 제주 지역 부동산 시장 전반의 동향과 본건의 개별 가치를 종합적으로 판단해야 함.

특히, 2016년식의 '조천해동그린앤골드' 69.18㎡ 거래가 1억 8천만원으로 비교적 낮게 거래된 점은 시세 판단 시 추가적인 고려가 필요함.

4.2. 주변 시설

제주신촌펠리시티는 제주시 조천읍 신촌리에 위치하며, 주변으로 동수동복지회관, 전, 과수원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

제주해안도로 인근으로 바다 접근성이 용이한 편임.

혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않으나, 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성상 농업 활동과 관련된 소음, 냄새 등이 발생할 수 있음.

최근 신축된 고급 타운하우스 단지들이 주변에 들어서면서 지역의 주거 환경이 개선되고 있는 추세임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

차량 접근 시 마트, 병원, 은행 등 일반적인 편의시설 이용 가능 (제주시 시내 접근성 고려)

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 가능

해안도로 인근 지역으로 관광객 유입이 있는 편이며, 관련 상권 발달 가능성 있음.

5.2. 교육시설

인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 통상 제주 지역의 학교들은 차량 이동 거리에 위치함. (예: 조천초등학교, 함덕초등학교 등)

6. 잠재적 리스크

부동산 임의경매: 법원 진행 절차에 따른 취소, 연기 등 변동 가능성 있음.

건축물대장과의 차이: 현황과 공부상 내용이 상이할 경우 명도 또는 행정적인 문제 발생 가능성 (현재는 '없음'으로 표기됨)

제시외 건물: 물건명세서 상 '목조 휴게시설'은 매각 제외될 수 있어 현장 확인 필수. (평가에 포함된 제시외 건물 8.90㎡는 포함)

토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관/생태/지하수 보전 지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

신축 연식: 2016년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

단지 내 도로: 타운하우스 내부 도로의 관리 주체 및 관련 분쟁 가능성 검토 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리에 위치한 단독주택(타운하우스) 경매 물건으로, 비교적 넓은 대지 면적(총 9032㎡)에 19세대가 구성된 단지 내 개별 세대임.

2016년 준공된 건물로 외관 및 내부 상태에 대한 면밀한 점검이 필요하며, 제시외 건물 포함 여부 및 이용 상태 확인이 중요함.

권리분석 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인의 경우 대항력은 없으나 보증금 및 차임 내역의 특이사항(차임이 보증금과 동일한 금액)에 대한 추가 확인이 필요함.

주변 시세는 유사한 면적의 연립주택 거래 사례들을 참조하였으나, 본 물건의 면적(169.29㎡) 및 단독주택 용도를 고려하면 직접적인 비교는 제한적임.

다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 활용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있으나, 입지적 이점을 고려한 투자 가치를 탐색해볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

제주도 내 단독주택 및 타운하우스 시장의 수요 꾸준함.

조천읍 신촌리 지역은 제주시 접근성과 해안 접근성이 양호한 편.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건 (경매 절차상의 변동 가능성은 별도).

넓은 대지 면적(총 9032㎡)을 공유하는 단지 내 세대로, 상대적으로 넓은 토지 지분 보유.

제시외 건물(창고) 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 465,327,040원

최근 거래 사례 분석:

에코휴리움 (2022년식, 84.5㎡): 3억 6천만원

조천해동그린앤골드 (2016년식, 69.18㎡): 1억 8천만원

트라움제주더힐 (2023년식, 99.5㎡): 5억 2천 3백만원

본건 물건(169.29㎡, 2016년식)은 면적이 넓고 건축 연식이 유사한 단지가 있으나, 상기 거래 사례들과는 면적 및 단지 구성이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있음.

트라움제주더힐(99.5㎡)이 5억 2천 3백만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 넓은 면적(169.29㎡)과 토지 지분(391.9888㎡)을 고려하면 감정가 수준 이상으로 평가될 가능성도 있음.

하지만, 2016년식 건물이라는 점과 다양한 토지 이용 제한, 그리고 제주 부동산 시장의 변동성을 감안해야 함.

예상 범위: 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 고려.

하단: 465,327,040원 * 0.8 = 약 372,261,632원

상단: 465,327,040원 * 1.0 = 약 465,327,040원

추천 입찰가: 약 3억 8천만원 ~ 4억 5천만원 선에서, 현장 조사 및 추가 시세 조사 후 신중하게 결정하는 것이 바람직함. (※본 가격은 일반적인 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 개인의 판단에 따라 달라질 수 있음.)

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