나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1286 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등으로 이루어져있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 (사용승인일 : 2017.12.12) 내 오피스텔로서,
(기호1: 2층 201호, 기호2: 2층 202호, 기호3: 2층 203호, 기호4: 2층 204호, 기호5: 2층 205호,
기호6: 4층 401호, 기호7: 4층 402호, 기호8: 4층 403호. 기호9: 4층 404호. 기호10: 5층 504호,
기호11: 6층 601호, 기호12: 6층 602호, 기호13:6층 603호, 기호14: 6층 604호 기호 15: 7층 701호)

외벽 : 드라이비트, 타일붙임, 징크판넬 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1~15: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①②③: 일단의 토지로서 동측으로 폭 약10m내외, 서측으로 폭 약8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,③: 공히 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호②: 일반상업지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장을 확인하기 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1286 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 2층 201호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2017년 12월 12일

토지면적: 10.53㎡ (약 3.19평)

토지 지분: 10.53㎡ (약 3.19평)

건물면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

건물 지분: 41.12㎡ (약 12.44평)

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 늘푸른신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘서귀중앙초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 점포 및 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임. 동측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지 이용계획: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등으로도 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 본건은 부동산 임의 경매 사건으로, 말소기준권리인 2017년 12월 28일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 이하 모든 등기된 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부 요약상 인수되는 권리 없음)

임차인 현황: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음. (임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 재확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 서귀동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재하여 유동인구가 꾸준한 편임.

건물 정보: ‘수앤수’ 건물은 2017년에 준공된 10층 규모의 오피스텔 건물이며, 총 53개의 호실로 구성되어 있음. 본건은 이 중 2층 201호임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 서귀중앙초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상가, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 편임.

설비 내역: 건물 내에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비, 옥내 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현장 확인 곤란: 감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 유사 건물의 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 경매에 나온 물건으로, 채권 총액이 높다는 점은 주의가 필요함. (다만, 권리분석상 소멸 예정)

토지 이용 제한: 일반상업지역 외 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 여러 토지 이용 계획상의 제한이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요함.

주변 시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 관광지 및 상업 시설과 인접하여 생활 환경이 양호한 편임.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중심 상권에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편임.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됨.

임대 관계가 미상이고 현장 확인이 곤란했다는 점은 주의가 필요하나, 이는 권리상의 문제가 아닌 물건 자체의 현황 확인에 관한 사항임.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 정보: 2025년 7월 29일, 동일 건물(서귀동 307-10, 수앤수) 5층 55.35㎡(약 16.75평) 면적의 오피스텔이 180,000,000원(1억 8천만원)에 직거래된 사례가 있음.

권리관계 안정성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로, 권리 상의 복잡한 문제는 없을 것으로 보임.

서귀포시 중심 지역 접근성: 서귀포시의 주요 관공서, 상업 시설, 관광지 접근이 용이한 입지임.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석: 최근 실거래 사례에서 55.35㎡ 면적이 180,000,000원에 거래되었음. 본건은 41.12㎡(약 12.44평) 면적으로, 이를 기준으로 환산 시 약 133,000,000원 수준임.

감정가 (168,000,000원) 대비, 최근 실거래가 반영 시 소폭 하락 가능성도 고려할 수 있음.

다만, 감정평가서 상의 '현장 확인 곤란' 및 '통상적인 상태를 상정하여 평가'라는 점을 감안할 때, 실제 물건 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있음.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.