나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8036 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 '수망리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로서 자연림 및 토지임야 등의 상태임.
기호(2) : 부정형의 평지로서 단독주택, 창고 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 세로에 접함.
기호(2) : 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2015-09-07), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하천구역임.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2015-09-07), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1) 토지는 일부가 생태계보전지구2등급, 3등급, 4-1등급, 하천구역 등에 저촉하고, 기호(2) 토지는 일부가 생태계보전지구 4-1등급 등에 저촉하는바, 감정평가시 이를 감안하였음.

3) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

4) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 컨테이너 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

5) 기호(1) 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 버섯재배를 위한 차광막시설, 재배목 등이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

6) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

7) 기호(2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물의 구조, 규모, 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지평가금액은 변동이 없음.

8) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적 및 건물개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3,4) : 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등, 창호 : PVC샷시 창호 등임.
기호(5) : 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등, 창호 : PVC샷시 창호 등임.

이용상태

기호(3,4) : 단독주택임.
기호(5) : 창고시설임.

설비내역

기본적인 전기설비, 난방 설비(기호3,4), 데크(기호3,4) 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(3~5) 건물은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 평가선례 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8036 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-1

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1.20㎡

1.3. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 15183.00㎡ (약 4593.0평)

건물면적: 89.28㎡ (약 27.0평)

1.4. 매각 대상 및 방식

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 '수망리마을회관' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 인근에 버스 정류장이 미비하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

- 2016-11-15: 주식회사디와이컴퍼니 소유권 이전 (갑1)

- 2022-06-28: 제주은행 근저당권 설정 (을7, 말소기준권리)

- 2022-06-28: 제주은행 지상권 설정 (을8, 말소)

- 2025-05-08: 제주은행 임의경매 신청 (갑2, 말소)

* 건물 등기부:

- 2018-11-09: 주식회사디와이컴퍼니 소유권 보존 (갑1)

- 2022-06-28: 제주은행 근저당권 설정 (을2, 말소기준권리)

- 2025-05-08: 제주은행 임의경매 신청 (갑2, 말소)

총 등기부 채권액: 1,392,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 2022년 6월 28일자 제주은행 근저당권(을7, 을2)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임의경매(갑2) 또한 소멸 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

주변 토지 시세는 3.3㎡당 약 22만원에서 90만원 이상까지 다양하게 분포되어 있으며, 주로 과수원, 임야, 계획관리지역 등의 용도로 거래되고 있습니다. 건물 관련 구체적인 시세 정보는 부족하나, 유사 지역의 단독주택이나 빌라의 경우 2억원대에서 4억원대 매물이 확인됩니다. 본 건의 경우, 방대한 토지 면적(15183㎡)과 단독주택이 함께 있는 점을 고려할 때, 개별 토지나 건축물의 시세보다는 종합적인 가치 평가가 필요합니다.

4.2. 편의/혐오시설

* 편의시설: 주변에 마을회관, 농협하나로마트, 버스정류장, 편의점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 또한, 쇠소깍, 휴애리자연생활공원, 남원큰엉 등 관광지가 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로 폐기물 처리 시설 유치 경쟁이 있거나 과거 혐오시설로 분류되던 시설들이 환경 축제 장소로 활용되는 등 지역 사회의 인식 변화가 나타나고 있으나, 본 건지 인근에서 우려할 만한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

4.3. 생활 편의성

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 확보되어 있습니다. 주변에 농지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 관광지가 인접해 있어 레저 및 여가 활동을 즐기기에도 용이한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구(2, 3, 4-1, 4-2, 5등급), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하천구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 특히 생태계보전지구 및 하천구역 등은 건축 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 반드시 확인하여 정확한 제한사항을 파악해야 합니다.

5.2. 제시외 물건 및 수목

* 제시외 건물: 기호(2) 토지상에 제시외 건물이 소재하며, 이는 별도 평가되어 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 정확한 위치 및 경계 확인은 측량이 필요할 수 있습니다.

* 수목: 기호(1, 2) 토지상에 소유권 미상의 수목이 소재하며, 평가 시 토지에 포함하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 참고해야 합니다.

* 제외 물건: 기호(1) 토지상에 컨테이너 1개동, 버섯재배용 차광막시설, 재배목 등은 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다.

5.3. 건물 내부 확인 불가

현장 조사 시 건물 내부 확인이 불가했으므로, 내부 구조 및 마감재는 유사 물건을 참고하여 평가되었습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.

5.4. 공부상 주소와 실제 건물 관련 가능성

건축물표제부 요약 정보상 건물 소재지가 '제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-4번지'로 기재되어 있으나, 본건의 토지 소재지는 '927-1번지'입니다. 동일 필지 내에 여러 번지가 존재하거나, 인접 필지일 가능성, 혹은 건축물대장 상의 번지 표기 오류 가능성 등이 있습니다. 이는 실제 현황 조사 시 확인이 필요한 부분이며, 향후 재산권 행사 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 종합 평가

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 대규모 토지(15183㎡)와 단독주택 및 창고 부지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 광활한 토지는 다양한 개발 가능성을 내포하고 있으나, 다수의 중첩적인 법적 제한사항이 존재하여 개발 허가 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 건물은 단독주택과 창고로 이용되고 있으며, 제시외 건물 및 수목 등이 포함되어 있습니다. 권리 관계는 제주은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 투자 가치

토지 면적이 매우 넓다는 점은 큰 장점이나, 복잡한 토지이용계획 및 개발 제한 사항이 잠재적 가치를 제한할 수 있습니다. 주변의 농지, 임야, 주택 등과 함께 관광지가 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 개발 계획 수립 및 인허가 과정의 어려움, 건물의 상태 및 제시외 물건 처리 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

* 넓은 토지 면적: 15183㎡에 달하는 넓은 토지는 잠재적인 개발 가치를 높입니다.

* 아름다운 제주 자연환경: 관광 명소와 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부상 권리를 확보할 수 있습니다.

7.2. 기회

* 잠재적 개발 가능성: 토지이용계획의 제약 사항을 면밀히 검토하여 개발 방향을 설정할 경우, 부가가치 창출이 가능합니다.

* 전원생활 및 주말 주택: 자연 친화적인 환경을 활용하여 전원주택 단지 조성, 농어촌 민박 사업 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 및 감정가 분석

본 건의 감정가는 1,877,771,400원입니다. 주변 토지 시세는 3.3㎡당 22만원~90만원 수준으로, 본 건의 토지 면적을 고려하면 단순 환산 시 감정가와 유사하거나 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 개발 제한 사항이 시세 반영에 변수로 작용할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 고려

총 등기부 채권액은 1,392,000,000원으로, 이는 감정가 대비 높은 수준입니다. 그러나 경매 절차상 모든 권리가 소멸되므로, 입찰가를 산정하는 데 직접적인 부담은 없습니다.

8.3. 최종 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 외부 시장 시세 데이터가 충분하지 않아 정확한 시세 기반의 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 시장 상황, 물건의 특성, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 넓은 토지 면적과 개발 가능성, 그리고 복잡한 규제 사항을 모두 고려했을 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본 건에 대한 상세한 현장 조사와 개발 가능성 분석, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 심리를 면밀히 파악한 후, 감정가(1,877,771,400원)를 상회하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.