나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8029 [1] 제주특별자치도 제주시 도남동 54-21 온산빌라 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도남동 소재 ""도남초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제3층 제302호 단위세대로서,
(사용승인일자 : 2001.02.13)
- 외벽 : 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 등
- 창호 : 새시마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 (막다른) 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자
원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 동측 도로면 기준 현황 3층이며, 남서측 도로면 기준 현황 2층입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8029 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

감정가: 120,000,000원

재매각 여부: 재매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 도남동 54-21 온산빌라 3층 302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일자: 2001년 02월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

건물면적(전용면적): 56.66㎡ (약 17.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도남동 소재 "도남초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에, 동측으로는 폭 약 3미터 내외의 (막다른) 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 건물의 등기부등본 상 여러 권리 관계가 확인되었습니다. 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (을7 근저당권, 제주시수산업협동조합, 2014-12-09 접수)이 말소기준권리입니다.

* 이후 모든 권리(을8, 을9, 을9-1, 갑6, 갑7)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

4.3. 주변 개발 계획 및 규제

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하)

* 제한구역: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각 물건

본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 통상 재매각은 유찰의 원인이 있었거나, 입찰 과정에서의 문제, 또는 시장 상황의 변동성 등을 시사할 수 있습니다.

5.2. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

5.3. 층수 관련 특이사항

동측 도로면 기준으로는 현황 3층이나, 남서측 도로면 기준으로는 현황 2층으로 파악되었습니다. 이는 건축물 현황과 실제 이용 상태 간의 차이를 나타낼 수 있으며, 향후 활용이나 거래 시 참고가 필요합니다.

5.4. 주변 유해시설

주변 반경 내에서 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법규상 장애물제한표면구역에 해당하여 공항 인근으로 인한 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 도남동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 다세대주택으로, 도남초등학교와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물의 구조 및 설비는 통상적인 수준이며, 사용승인일자(2001년)를 고려할 때 연식은 있는 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 주의 깊게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 제주 시내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 향후 지역 개발 또는 인프라 개선 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축 연식에 비해 감정가가 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도의 다세대주택(신성빌라, 2000년식, 64.495㎡)이 2026년 3월 약 150,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 면적당 가격을 산정하면 약 2,325,630원/㎡ 입니다. 본건의 전용면적 56.66㎡에 이를 적용하면 약 131,750,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

또한, 감정가는 120,000,000원이며, 재매각임을 감안할 때 경쟁력 있는 입찰가를 통해 낙찰 가능성을 높이는 전략이 필요합니다.

이에, 본건의 시세 및 감정가, 재매각 조건을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 135,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 112.5% 수준이며, 유사 물건의 시세와도 부합하는 가격입니다. 다만, 본 제안가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 현장 조사 결과 및 입찰 시점의 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.