나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51444 [1] 전라남도 보성군 득량면 송곡리 629-1 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51444 [1] 전라남도 보성군 득량면 송곡리 629-1 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경51444 | 소재지: 전라남도 보성군 득량면 송곡리 629-1 | 감정가: 12,495,000원 | 최저가: 6,998,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51444 (1)

소재지: 전라남도 보성군 득량면 송곡리 629-1

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 12,495,000원

토지면적: 833.00㎡ (약 252.00평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전라남도 보성군 득량면 송곡리 소재 외동마을 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전형적인 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 농로(임도)가 토지 인근까지 개설되어 있고, 그리 멀지 않은 곳에 지방도(845호선)가 통과하고 있어 일반적인 차량 접근성은 보통입니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

토지 모양은 사다리형의 완경사지이며, 현재 휴경지 상태의 밭(전)으로 이용되고 있습니다. 지상에 제시목록 외의 물건은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역 및 보전관리지역이 혼재되어 있습니다.

특이사항으로 광범위한 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축종별(닭, 오리, 개, 돼지, 소, 젖소 등) 사육에 제약이 많습니다. 또한 '공장설립제한지역', '철도보호지구'로도 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약을 받습니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건

본건은 농경지대 내 외동마을 인근에 위치한 순수 농지입니다.

교통 인프라는 지방도 845호선에의 접근성으로 인해 보통 수준이나, 결정적으로 본건 토지가 '맹지'로 평가되었기 때문에 물리적인 입지 조건은 매우 불리합니다. 건축 행위나 자유로운 개발이 불가능함을 의미합니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 농지로서 상업적 가치는 없으며, 주변 지역의 주요 농산물은 쌀, 보리 등이며 득량면 일대는 밥맛 좋은 양질의 쌀이 생산되는 지역으로 알려져 있습니다. 토지 자체의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활정보: 외동마을 인근에 위치하고 있어 기본적인 마을 단위 생활은 가능하지만, 대형 편의시설이나 도심 생활 편의시설과의 거리는 상당하여 생활 편의성은 낮은 편입니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역은 농업 중심의 지역입니다.

4. 권리분석 및 법적 제한

4.1. 권리분석

본건은 소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일한 부동산 강제경매 사건입니다.

제시된 정보만으로는 등기부상 복잡한 권리관계는 파악되지 않으며, 매각 후 소멸되는 권리들을 기준으로 권리분석상 하자는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 매수인이 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크: 본건 토지는 도로에 접하지 않은 '맹지'입니다. 이는 건축법상 건축 행위가 원칙적으로 불가능함을 의미하며, 향후 토지의 활용도와 매매가치를 크게 떨어뜨리는 최대의 리스크입니다.

농지취득자격증명 제출 필수: 용도가 '전'인 농지이므로 매수인은 반드시 법원에서 요구하는 기한 내에 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되니 절대적으로 주의해야 합니다.

다양한 법정 규제: 가축사육제한구역(매우 광범위함), 공장설립제한지역, 철도보호지구 등 중첩된 규제가 많아 향후 토지 이용 및 개발 목적의 변경에 제약이 클 것으로 예상됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 252평 규모의 소규모 농지로서 감정가 대비 저가 매수가 기대될 수 있는 물건입니다. 권리상의 문제는 없으나, '맹지'라는 치명적인 단점과 함께 광범위한 법정 규제가 잠재되어 있어 투자 목적을 명확히 해야 합니다.

단기 개발이나 건축을 통한 활용은 극히 어려우며, 순수 농업용 또는 장기적인 관점에서 인근 토지 확보를 통한 맹지 탈출을 염두에 둔 매수자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 맹지라는 리스크와 농지 취득의 까다로움으로 인해 다수 유찰될 가능성이 높아 감정가 대비 매우 저렴한 가격으로 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역 포함: 토지 일부가 계획관리지역에 해당되어 있어, 만약 향후 인근 토지 매수 등을 통해 도로를 확보하게 되면 토지의 개발 가치가 크게 상승할 잠재력이 있습니다.

농지 연금 활용 가능성: 농지 취득 후 일정 기간(재촌, 자경) 요건을 충족하면 향후 농지연금 가입의 기반을 마련할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계