나이스옥션 법원경매 순천 2025타경460 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경460 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1 공장 경매

• 사건번호: 2025타경460
• 주소: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1
• 감정가: 813,814,100원
• 최저가: 569,670,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

순천지원 경매1계 2025타경460 | 소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1 | 감정가: 813,814,100원 | 최저가: 569,670,000원 | 용도: 공장

7. **Final Drafting (Continuing Section 5, 6, 7):**

* **(Drafting Section 6 - 잠재적 리스크):** Focus on the two major hurdles: Legal right (법정지상권) and Asset verification (기계기구 소재 불명). Also, the multi-site issue (Bongam-ri and Bongdeok-ri) and the inclusion/exclusion of machinery.

* **(Drafting Section 7 - 종합 의견):** Summarize the opportunity (specialized facility, good location in Bongam-ri) versus the risks (legal and asset verification).

8. **Review and Final Polish:** (Ensure all formatting constraints and content requirements are met before generating the final Korean text.)

* *Constraint Check:* No Markdown, correct line breaks (single for title/subtitle, double for body), $\text{m}^2$ and 평 included, all required sections present. (Looks good.)

**(Proceed to Final Report Generation in Korean.)**1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경460 (1)로 진행되는 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1 외 2필지 소재의 공장 용도 부동산입니다. 소유자는 김OO, 채무자는 햇OOOOOOOO, 채권자는 영OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건은 토지와 건물 일괄매각 건입니다.

토지면적은 $1,454.30 \text{m}^2$ (약 $440.09$ 평)이며, 건물면적은 주건물 $1,255.50 \text{m}^2$와 제시외 건물 $95.40 \text{m}^2$를 포함하여 총 $1,350.90 \text{m}^2$ (약 $408.64$ 평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가는 813,814,100원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 제시외 건물은 매각대상에 포함되나, 공장 및 광업재단 저당법상 목록에 기재된 기계기구 중 일부(목록 2~4 제외)는 소재 불명 또는 확인 불능 상태이므로 감정평가서를 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 목록 2 내부의 소유자 미상 제시목록 외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1

기호(1) 토지는 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 녹동신항 인근에 위치하며, 주위는 정비된 택지개발 지역으로 공장, 상가, 주택, 항만 등이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접하고 있어 물류 이동에 유리합니다. 이용 상태는 사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 활용 중입니다.

2.2. 인근 토지 입지: 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 3, 6

기호(3, 6) 토지는 내봉마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농촌 마을, 농경지 등으로 형성되어 있어 산업 용도의 확장 또는 부지 확보에 의미가 있을 수 있습니다. 서측으로 약 10미터, 북측으로 약 6미터 포장도로에 접하고 있으며, 2필지가 일단으로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

주요 공장 부지인 기호(1)은 준공업지역, 개발촉진지구로 지정되어 있어 산업 시설의 운영 및 유지에 적합한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역(모든 축종)으로 지정되어 있습니다. 기호(3, 6)은 계획관리지역으로, 제한적이나마 개발 가능성이 있으며, 가축사육제한구역(500m제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본건은 부동산 임의경매 사건입니다. 가장 중요한 특이사항으로 '법정지상권'이 언급되어 있습니다. 이는 매수인이 토지를 낙찰받더라도 건물 소유자에게 건물을 철거할 수 없는 권리가 있을 수 있다는 의미이며, 이에 대한 성립 여부와 범위에 대한 철저한 법률적 검토가 필수입니다. 만일 법정지상권이 성립한다면 토지 가치가 크게 하락할 수 있는 치명적인 리스크입니다.

3.2. 매각 대상 및 주의사항

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이며, 제시외 건물(총 95.40$\text{m}^2$)은 매각에 포함됩니다. 그러나 공장 기계기구의 대부분은 소재 불명 또는 확인 불능 상태이며, 매각에서 제외되는 기계기구도 있으므로, 공장 가동을 목적으로 하는 투자자는 기계 설비 현황 및 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

4. 상권분석 및 이용 현황

4.1. 건물의 구조 및 이용 현황

본건은 철골조, 일반철골구조, 경량철골구조, 시멘트블록구조 등 다양한 구조로 이루어진 공장 복합 시설입니다. 공장(2, 7, 8호), 저온저장고 및 집하장(4, 5호), 사무실(2, 4호), 기숙사(9호), 직원식당(7호) 등으로 이용되고 있어, 해산물 가공, 저장 또는 이와 유사한 형태의 복합 산업 시설로 활용되었음을 알 수 있습니다. 특히 HACCP 설비, 냉장냉동 설비(Unit cooler, Condensing Unit 등)가 되어 있어, 식품 가공 및 저장에 특화된 시설로 판단됩니다.

4.2. 기타 참고 사항

임대 관계는 현재 미상입니다. 현황 상 기호(9) 건물은 공부상 용도(사무실)와 달리 기숙사로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

본 물건의 주요 위치인 고흥군 도양읍 봉암리는 녹동신항 인근의 정비된 택지 개발 지역으로, 기본적인 상가 및 주택이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 산업 시설로서의 입지는 양호하나, 주변에 항만 시설 등이 인접해 있어 항만 관련 소음이나 환경 요소가 일부 있을 수 있습니다. 주변에 확인된 특정 혐오시설은 없습니다. 교통 상황은 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권의 성립 여부 및 범위

최대 리스크는 '법정지상권'입니다. 이에 대한 철저한 법률적 분석 및 명도 전략 수립이 필요하며, 낙찰 후 협상 또는 법적 절차 진행 시 발생할 수 있는 시간과 비용을 투자금에 반영해야 합니다.

6.2. 기계기구의 가치 및 소재 불명 문제

감정가에 포함된 공장 및 광업재단 저당법 상 기계기구의 상당 부분이 소재 불명 또는 확인 불능입니다. 이는 감정가가 토지와 건물에 집중되어 있을 가능성을 시사하나, 공장 시설 전체의 가치 평가에 있어 상당한 불확실성을 내포합니다. 투자 목적이 공장 가동이라면, 현장 방문을 통해 가동 가능한 설비의 현황을 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 다수 필지 및 건물 관리 문제

총 3필지의 토지와 9개 이상의 건물 및 제시외 건물(부합물 및 종물 12개)로 구성되어 있어, 낙찰 후 복잡한 자산 관리 및 유지보수가 필요합니다. 특히, 기호(3, 6)은 주 공장 부지와 거리가 있는 도덕면에 위치하므로, 해당 토지의 활용 계획을 명확히 설정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 전남 고흥의 녹동신항 인근 준공업지역에 위치한 HACCP 설비를 갖춘 대형 공장 및 저장 시설 복합 물건으로, 입지적 측면(넓은 도로, 준공업지역)에서는 우수합니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리상 리스크와 기계기구의 소재 불명이라는 자산 가치상의 불확실성을 동시에 안고 있습니다. 법정지상권 해결 능력 및 공장 설비 활용 계획이 명확한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

* **특수 시설 가치:** HACCP 설비 및 대규모 저온 저장/가공 시설이 갖춰져 있어, 수산물 가공 및 저장, 혹은 유사 산업 분야에서 활용 가치가 높습니다.

* **준공업지역 입지:** 주요 토지가 준공업지역에 위치하며 대형 도로에 접해 있어, 물류 및 산업 활동에 유리합니다.

* **일괄 매각:** 제시외 건물 및 부합물/종물을 포함하여 공장 부지 전체를 일괄로 확보할 수 있는 기회입니다.

* **리스크 대비 수익:** 법정지상권 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 상당한 수준의 가격 조정이 예상되므로, 리스크 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계