나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51447 [1] 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 83 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 소재 '시계탑사거리' 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지 및 단독주택, 상업용 건부지 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서,
주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 대중교통 사정은
무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트블록, 경량철골조 조립식 슬래브지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 1987.09.14, 1989.06.30(증축), 1991.03.14(증축))
외벽 : 타일 및 모르타르 위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 몰딩, 타일마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일마감 등,
창호 : 강새시창임.

이용상태

점포, 사무실, 유흥음식점 및 주택 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.
1층 : 게임제공업소(현황 주택 등), 점포(현황 주택 등)
2층 : 사무실(현황 주택 등),
3층 : 주택
4층 : 주택
지하 : 점포(현황 창고), 유흥음식점(현황 창고)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 일부 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 일련번호 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51447 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 83

용도: 근린주택

감정가: 262,695,120원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 149.00㎡ (약 45.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 301.14㎡ (약 91.10평) (건축물대장상 연면적 387.45㎡, 약 117.28평)

건물 제시외면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

1.3. 건물 현황

사용승인일: 1987.09.14 (증축: 1989.06.30, 1991.03.14)

구조: 철근콘크리트 및 시멘트블록, 경량철골조 조립식 슬래브지붕 4층 건물

이용상태: 1층 (점포, 게임제공업소 등), 2층 (사무실 등), 3층 (주택), 4층 (주택), 지하 (점포, 유흥음식점 등)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 일부 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 소재 '시계탑사거리' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지와 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 한국산전주식회사의 강제경매개시결정(을구 10번 전세권보다 후순위, 갑구 6번 강제경매)입니다.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부상 을구 10번 순위 전세권(2016년 12월 2일 설정, 권리자: 한국산전주식회사, 전세금액: 110,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국산전주식회사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-05-09

대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

소유권 변동 내역(김영열, 노순의) 및 상속 등기 이후, 한국산전주식회사의 강제경매가 개시되었습니다.

가장 중요한 점은 한국산전주식회사가 설정한 110,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.

임차인 현황 상 한국산전주식회사의 보증금이 110,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 전세권과 동일한 권리일 가능성이 높습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 10번 전세권이 있습니다.

3.5. 제시외 건물

창고, 다용도실, 보일러실 등 제시외 건물 19.30㎡ (약 5.84평)이 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광양읍 읍내리의 일반상업지역에 위치하며, 주택 및 상가가 혼용되는 지역입니다. '시계탑사거리' 인근이라는 점은 지역 내 유동인구 및 상업 활동 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주요 이용 현황

1층은 게임제공업소 및 점포, 2층은 사무실, 3,4층은 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 지하에는 점포 및 유흥음식점이 있었으나 현재는 창고로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이러한 복합 용도는 다양한 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

'시계탑사거리' 인근 상권 및 주거지 혼합 지역으로, 소음이나 기타 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 전세권 인수

가장 큰 리스크는 110,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 실질적인 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 명도 또는 활용 방안을 미리 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후

1987년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.4. 임대 관계 불명확성

내부 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린주택으로, '시계탑사거리' 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 점포, 사무실, 주택 등 복합 용도로 활용되어 왔으며, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 대상입니다.

가장 중요한 고려 사항은 110,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 비용을 증가시키므로, 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 건물의 노후화, 임대 관계의 불확실성, 제시외 건물 포함 등도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 가치

'시계탑사거리' 인근은 지역 내 주요 교차로로서, 상업 활동 및 유동인구 측면에서 잠재력이 있습니다.

8.2. 복합 용도 활용

점포, 사무실, 주택 등으로 다양하게 활용 가능한 건물 구조는 임대 수익원을 다변화할 수 있는 기회를 제공합니다.

8.3. 신규 개발 가능성

해당 지역의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 향후 부동산 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (가정)

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적과 입지의 근린주택은 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래되는 경향을 보입니다. (가정: 주변 유사 물건의 적정 시장 가치를 감정가 262,695,120원 수준으로 판단)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 110,000,000원의 전세권을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 최적의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 총 실질 매수 비용 (시장 가치) = 262,695,120원

인수되는 전세권 = 110,000,000원

따라서, 예상 입찰가 = 예상 총 실질 매수 비용 - 인수되는 전세권

예상 입찰가 = 262,695,120원 - 110,000,000원 = 152,695,120원

9.3. 입찰가 제안

상기 산정된 152,695,120원을 기준으로 하되, 실제 경매 시장에서의 경쟁 상황, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 추가적인 가치 판단이 필요합니다.

보수적인 접근 시, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 인수되는 전세권 금액이 상당하므로, 입찰가 산정 시 반드시 총 인수 비용(입찰가 + 인수 전세권)이 물건의 실질 가치 및 수익성을 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 제시외 건물 처리 비용, 건물 노후화로 인한 수리비, 명도 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.