나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3014 [1] 부산광역시 연제구 연산동 산160-15 임야 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3014 [1] 부산광역시 연제구 연산동 산160-15 임야 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경3014 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 산160-15 | 감정가: 304,266,600원 | 최저가: 212,986,620원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (토지매각)

1.1. 기본 정보

사건번호 부산지방법원 2024타경3014 (1)

소재지 부산광역시 연제구 연산동 산160-15

용도 임야

토지면적 2,794.00제곱미터 (약 845.29평)

감정가 304,266,600원

매각대상 토지 (제시외 건물 매각 제외)

1.2. 경매 및 권리 관계

경매구분 부동산임의경매

소유자/채무자 노OO

채권자 서OO

특이사항 분묘기지권, 법정지상권, 재매각

주의사항 제시외 건물은 매각제외(법정지상권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 제시외 건물을 감안한 금액임, 수목은 토지에 포함 평가함.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재, 부산여자상업고등학교 남서측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 주택지대와 서측 임야로 이루어져 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 소형차량 접근이 가능하며, 가까이에 마을버스정류소가 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 도로 현황은 본건 토지 일부를 포함하여 동측으로 약 5미터 폭, 북동측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 접근성이 확보되어 있습니다.

지형은 동하향 및 북동하향의 급경사지대 내의 사다리형에 유사한 하단부 임야이며, 자연림(혼합림)으로 이용 중입니다. 일부는 현황 도로 및 법면, 그리고 무허가 제시외 건물 부지로 사용되고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역(2022-10-12) 및 제2종일반주거지역, 준보전산지(2018-12-28)가 혼재되어 있어, 개발 시 용도지역에 따른 건축 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

2.2. 권리분석

본건은 토지매각 건으로, '분묘기지권' 및 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있어 권리적 리스크가 매우 높습니다.

특히, 토지 위에 존재하는 제시외 건물(기호 ㄱ-ㄷ)은 매각대상에서 제외되며, 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 제시외 건물은 블록조 단층 주택, 목조 단층 주택, 조적조 단층 창고 및 변소 등으로 구성되어 있습니다. 이 건물들은 모두 소유자 불명이며, 매수인이 소유권을 취득하더라도 건물 철거나 사용료 징수에 대한 법적 분쟁 가능성이 높습니다.

'재매각' 사건인 점을 감안할 때, 과거 낙찰자가 리스크를 해소하지 못하고 잔금을 미납했을 가능성이 크므로, 투자 전 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필요합니다.

수목(감나무 등)은 토지에 포함되어 일괄 평가되었으나, 제시외 건물로 인해 토지의 가치가 일부 감안되어 감정평가되었습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로서 직접적인 상권분석은 의미가 없으며, 주변이 주택지대에 연접한 자연림의 형태이므로, 향후 개발 시 주거용 또는 자연친화적인 시설 용도로의 검토가 필요합니다.

생활정보 측면에서는 부산여자상업고등학교 남서측 인근으로 주거 인프라를 일부 공유할 수 있으며, 마을버스정류소 접근성(보통)을 통해 도심 접근이 가능합니다. 임야 특성상 쾌적성은 양호하나, 급경사 지형으로 인해 토지 활용도는 떨어집니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설)

본건 소재지 주변으로 인접 환경에 대한 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 투자 전 현장 임장을 통해 인접지나 주변의 혐오시설 유무를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

법정지상권/분묘기지권: 가장 큰 리스크로, 성립 여부에 따라 토지 사용 및 가치에 치명적인 영향을 미칩니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 큰 제약이 따르며, 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다.

제시외 건물 명도/철거: 매각에서 제외된 소유자 불명의 제시외 건물(주택 등)에 대한 명도 또는 철거 책임이 매수인에게 있으며, 이행강제금 및 소송 비용 등이 발생할 수 있습니다.

재매각의 리스크: 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않은 배경(높은 리스크를 해소하지 못함)을 깊이 분석해야 합니다.

지형적 제한: 동하향/북동하향의 급경사지대이며, 준보전산지 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

3.2. 종합 의견

본건은 2,794.00제곱미터(약 845.29평)의 대형 임야로, 일부 제2종일반주거지역에 속하여 잠재적인 개발 가치를 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권 등 토지 이용을 제약하는 중대한 권리적 하자가 복합적으로 존재하며, 제시외 건물에 대한 처리 문제까지 안고 있는 '고난도' 물건입니다.

최저매각가격이 제시외 건물을 감안하여 평가된 점을 고려하여, 잠재적 리스크 해소 비용(소송, 철거, 명도 비용)을 철저히 산정하고, 이를 감안한 보수적인 투자가격으로 접근해야 합니다. 일반 투자자에게는 권하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문가의 참여가 필수적입니다.

4. 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

지분율 100% 매각: 토지 전부(2,794.00제곱미터)가 매각 대상입니다.

용도지역의 잠재성: 임야임에도 불구하고 일부가 제2종일반주거지역에 포함되어 있어, 개발 제한이 완화된 지역에 대한 선별적인 개발 잠재력이 존재합니다.

대형 면적: 약 845평에 달하는 대형 임야로, 장기적인 관점에서 대규모 개발(용도변경 등)이 가능할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계