나이스옥션 법원경매 목포 2025타경365 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2254 남악아울렛 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악고등학교' 서측 인근에 위치하는 남악아룰렛(현: 나이스 주차프라자)이며, 주위는 아파트단지 및 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건중 1층 118호로서,
외벽 : 인조석 타일붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 노출콘크리트 및 보강재 마감 등이며, 일부 무벽체 상태임.
창호 : 강화유리 및 새시창호 등임.

이용상태

학원(강동희 KOREA 농구교실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템에 의한 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차로, 동측과 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로, 서측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 주차장(2013-12-31)(주차장26), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건과 인접한 119호, 120호와 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접한 119호, 120호와 벽체 구분없이 일체의 학원으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경365 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2254 남악아울렛 1층 118호

용도: 근린상가

감정가: 557,000,000원

토지면적: 22.36㎡ (약 6.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무OOOOOOO

1.1. 1.건물 상세 정보

건물명: 남악아울렛 (현: 나이스 주차프라자)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 1층 118호

사용승인일: 2011년 11월 14일

건축물대장 주용도: 자동차관련시설 (JSON 데이터)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악고등학교' 서측 인근에 위치한 남악아울렛 (현: 나이스 주차프라자)입니다.

주위는 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태는 북측으로 왕복 4차로, 동측과 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로, 서측으로 보행자 전용도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류/중로1류/중로2류 접합, 주차장, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리는 2011년 12월 29일자 무안새마을금고의 근저당권입니다.

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 권리들만 존재하여 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장재영

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2018년 08월 31일

확정일자: 2018년 08월 31일

배당신고일자: 2025년 05월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권은 박승 → 김미자로 이전되었습니다.

근저당 (무안새마을금고), 가압류 (전남신용보증재단, 엠메이드대부), 압류 (무안군) 등이 등기되었으며, 현재 모든 권리가 말소되었거나 말소 예정입니다.

가장 최근 말소 기준 권리인 근저당 외 모든 권리는 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 484,747,707원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권

본 물건이 소재한 건물은 남악아울렛으로 현재 '나이스 주차프라자'로 명칭이 변경된 것으로 보입니다.

주변은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

본 건은 1층 118호로, 현재 '강동희 KOREA 농구교실' 학원으로 이용 중입니다.

특이사항으로, 인접한 119호, 120호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 이는 학원 운영에 효율성을 더하지만, 추후 분리 또는 용도 변경 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 실제 이용 현황은 '학원'으로 사용되고 있어 용도 불일치에 따른 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 편의 및 공공시설

물건지 인근에는 남악고등학교가 위치하며, 아파트 단지들이 밀집해 있습니다.

또한, 남악시장, 남악 수변공원, 죽산공원 등 주민 편의시설이 인접해 있습니다.

주변 환경에 대한 조사 결과, 부동산 물건 보고서 작성에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

반경 내 학교(남악고등학교), 근린상가, 마트(롯데마트 남악점), 공원(죽산공원) 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

의료시설 및 기타 공공시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 현재 '학원'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 활용, 증축, 재건축 또는 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 인접 호실과의 일체 이용

119호, 120호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있어, 경매 후 사용 방식 변경, 분리, 또는 명도 과정에서 복잡한 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 노후도

건물 준공 후 10년 이상 경과하여 노후도 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 남악 신도시 개발과 함께 발전 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다.

현재 학원으로 성업 중이며, 인접 호실과 통합하여 사용하고 있다는 점은 기존 운영의 안정성 및 시너지 효과를 기대할 수 있게 합니다.

권리관계상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이라는 점이 강점입니다.

그러나 건축물대장상의 주용도와 실제 이용 현황이 상이하며, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 향후 관리 및 분리 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 남악신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 활용성: 현재 학원으로 운영 중이며, 향후 근린생활시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 개발: 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율

* 건물 내부 상태 및 필요한 수리비

* 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 추가 협의 또는 법적 비용 예상

* 명도 예상 비용 및 소요 기간

* 지역 상권 활성화 정도 및 향후 전망

감정가 557,000,000원을 기준으로, 위 사항들을 면밀히 분석하여 본 물건의 적정 가치를 판단하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.