나이스옥션 법원경매 목포 2025타경364 [1] 전라남도 신안군 자은면 유천리 산44 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경364 [1] 전라남도 신안군 자은면 유천리 산44 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매3계 2025타경364 | 소재지: 전라남도 신안군 자은면 유천리 산44 | 감정가: 38,825,200원 | 최저가: 21,742,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경364 (1)

소재지: 전라남도 신안군 자은면 유천리 산44

용도: 임야

감정가: 38,825,200원

토지면적: 13,388.00㎡ (약 4,049.17평)

토지 지분율: 13,388.00 (전체 지분으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 김OO

특이사항: 없음

주의사항: 맹지임

1.2. 물건 상세 분석

토지감정요항표 요약:

본건은 전라남도 신안군 자은면 유천리 소재 '유천마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 야산지대입니다. 차량 출입은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 토지는 부정형의 완경사지로 자연림 상태이며, 맹지입니다.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 자은면 유천리 산44번지에 위치하고 있습니다. '유천마을'의 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 대부분 야산으로 이루어져 있습니다. 차량으로는 해당 지역 인근까지 접근이 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지는 편입니다. 이는 주말 주택이나 전원생활을 계획하는 경우 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 대체로 조용하고 자연 친화적인 야산 지대입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 최OO님으로 동일합니다. 채권자는 김OO님으로 확인됩니다. 강제경매 절차에 따라 매각이 진행되며, 권리 관계는 명확하게 분석될 필요가 있습니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 면밀히 검토해야 합니다. 본건의 경우 제공된 정보만으로는 추가적인 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 최종 입찰 전 권리 분석에 대한 전문가의 확인이 권장됩니다.

1.5. 상권분석

본건은 순수 야산 지대로, 현재 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 '유천마을'이 있으나, 이 또한 농촌 마을로 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 직접적인 상권의 이점을 기대하기는 어렵습니다. 투자의 관점에서는 향후 지역 개발 가능성이나 자연 휴양지로서의 잠재력을 고려해야 할 것입니다.

1.6. 생활정보

가까운 '유천마을'이 생활의 최소한의 편의를 제공할 수 있습니다. 하지만 대중교통 이용이 불편하고 주변에 편의시설이 많지 않아, 생활에 필요한 대부분의 물품 구입이나 서비스 이용은 차량을 이용해 다소 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 자연 속에서의 조용한 생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 임업용산지(보전산지) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 소, 젖소, 말, 사슴, 양, 염소 등 특정 가축 사육에 제한이 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 제한상태는 향후 토지 활용에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다. 개발이나 건축 시 관련 법규 및 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 이는 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 사람의 통행이 어려워 사실상 토지 이용에 큰 제약을 받습니다. 또한, 농림지역, 보전산지 등 각종 개발 제한 규제가 존재하여 건축이나 사업을 진행하기 어렵습니다. 자연림 상태로, 개발을 위해서는 상당한 비용과 절차가 필요할 수 있습니다. 주위 환경이 순수 야산 지대라는 점도 편의시설 접근성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 검색 결과, 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 넓은 지역이므로 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 자은면의 야산 지대에 위치한 임야로, 감정가는 38,825,200원입니다. 맹지이며 다수의 개발 제한 규제가 적용되는 등 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 대중교통 이용도 불편하여 현재로서는 실생활 거주지나 일반적인 투자 목적으로는 접근성이 떨어집니다. 다만, 장기적인 안목으로 임야 자체의 가치 상승을 기대하거나, 특정 목적(예: 임업, 자연 휴양림 조성 등 법규 내 허용 범위 내)으로 활용할 계획이 있는 경우라면 검토해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

본건은 개발 가능성이 제한적인 맹지 임야이므로, 투자 시에는 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.

- 장기적인 자연경관 가치 상승 기대: 신안군 지역의 자연 환경 및 관광 개발 추세에 따라 장기적으로 토지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

- 임업 또는 친환경 사업 가능성: 임업용 산지이므로, 관련 법규 내에서 임업이나 자연 친화적인 사업(예: 친환경 농장, 소규모 체험 공간 등)으로 활용할 잠재력을 탐색해 볼 수 있습니다.

- 저가 매수를 통한 시세 차익: 경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면, 향후 가치 상승이나 매각 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 상당한 시간과 리스크를 감수해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 법률, 권리 분석을 통해 더욱 정확한 판단을 하시기 바랍니다.

법원 정보

목포지원 경매3계