나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20867 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 7층 703호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20867 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 7층703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물면적(전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

* 건물면적(분양면적): 약 114.68㎡ (약 34.69평) (102동 총면적 9862.6178㎡ / 86세대 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 최초 물건 명세서 작성일: 2026-03-30

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1, 2022-10-18)

* 주식회사현대코리안 근저당권 (을2, 2023-12-12)

* 김웅재 주택임차권 (을3, 2024-10-15)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑2, 2025-05-08)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. (물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-10

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 총 등기부채권액: 467,500,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설: 인근에 특정 상업지구에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 내에서 형성되는 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건축 정보:

* 준공년도: 2022년 (사용승인일 2022-09-29)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 최고/최저층: 27층 중 7층

* 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 총 세대수: 294세대

* 총 동수: 4동

* 주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 내외부 마감:

* 외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 여부: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 및 결과에 따라 총 채무액이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공실 위험: 경매 낙찰 후 명도 지연이나 공실 발생 시, 보유 기간 동안 관리비 및 제세공과금 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며 전반적으로 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 제공합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 이를 고려하더라도 잠재적 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰자는 깨끗한 권리만 인수합니다.

* 입지 조건: '한국농업기술진흥원' 인근에 위치하며, 주거 생활 편의성이 양호합니다.

* 시세 상승 잠재력: 신축 단지로서 향후 지역 개발 및 주거 선호도 상승에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 310,000,000원

* 최근 매매 정보 (2026년 6월 8일): 235,000,000원 (84.95㎡, 16층)

* 최근 전월세 정보 (2023년): 보증금 229,000,000원 ~ 253,000,000원

* 본건 아파트(102동)의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.69평)이며, 평균 분양면적은 약 114.68㎡ (약 34.69평)으로 추정됩니다.

* 최근 매매가는 235,000,000원으로, 감정가(310,000,000원) 대비 약 75.8% 수준입니다. 이는 최근 전월세 보증금 수준(최고 253,000,000원)과 비교했을 때, 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80.6% 수준이며, 최근 매매가(235,000,000원)와 최고 전월세 보증금(253,000,000원)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.