나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20862 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""장신사거리"" 남측 인근에 소재하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제4층 제404호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 1-(가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 군산지원 2025타경20862 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

본 건의 제공된 면적은 전용면적이며, 이에 대한 분양면적 정보는 명확히 제공되지 않았습니다.

아파트 정보: 송학크레지움캐슬, 102동 4층 404호, 2022년 9월 29일 사용승인

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제4층

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 마루 및 타일 등 마감

창호: 새시창 등 마감

설비: 본건에는 기본적인 위생, 난방, 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 동측 출입구를 통해 단지 내 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

도로 관련: 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 저촉 및 접합되어 있습니다.

기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 120,000,000원)입니다.

경매로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (우리은행)

* 을3: 주택임차권 (최보순)

* 을2: 근저당권 (장종수)

* 갑2: 가압류 (김영실)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사)

매수인이 인수하는 권리: 없음 (총 0원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최* (보증금: 245,000,000원, 차임: 0원)

전입일자: 2022년 11월 16일

확정일자: 2023년 11월 15일

배당신고일자: 2024년 9월 6일

대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 익산시 송학동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 중심지입니다.

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

4.2. 생활 편의시설

교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

교육: 익산서초등학교, 익산평화초등학교, 이리여고, 익산고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

의료: 익산병원, 원광대학교병원 등 종합병원 및 다양한 병의원이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

기타: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동담보 물건

본 경매 건은 공동담보 물건으로 진행됩니다. 공동담보 물건은 여러 채권의 담보로 제공되었을 수 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

그러나 본 건의 경우, 등기부등본상 모든 권리가 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

5.2. 토지 이용 계획 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 가축 사육을 제한하는 규정으로, 주거 환경의 쾌적성 유지 측면에서는 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 사용승인된 송학크레지움캐슬 아파트로서, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

익산시 송학동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계 분석 결과, 모든 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 법적으로 부담해야 할 권리상 문제는 없는 매우 깔끔한 상태입니다.

감정가는 3억 7백만원이나, 최근 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 검토하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 상품성 (2022년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없음

* 안정적인 주거 환경 및 생활 인프라 구축

* 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있는 잠재력

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 307,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 16층 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2023년 7월부터 11월 사이에는 1층, 24층, 5층 물건들이 229,000,000원에서 253,000,000원 사이에서 거래된 기록이 있습니다.

이러한 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 시장 상황에 부합합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.