나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20858 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제102동 제3층 제303호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경20858 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층 303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 298,000,000원

* 면적

* 건물 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지 지분 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (없음)

* 건물정보: 송학크레지움캐슬아파트, 2022년 9월 29일 사용승인, 총 4개동 294세대. 본 물건은 102동 27층 건물 중 3층에 위치.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치. 주위는 중·소규모 아파트단지, 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역.

* 공부와의 차이: 없음.

1.3. 권리분석

* 임대차 관계: 임대관계는 미상임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-16

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 근저당 (우리은행, 120,000,000원, 2022-10-18, 말소기준권리)

* 주택임차권 (정 , 240,000,000원, 2023-12-21, 말소)

* 근저당 (주식회사대명광고, 62,244,000원, 2023-12-21, 말소)

* 가압류 (김영실, 875,191,256원, 2023-12-27, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원, 2025-05-08, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,297,435,256원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.4. 상권분석

* 상권 특성: '신흥 개발지대'에 위치하며, 주변에 소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재된 지역임. 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성이 있음.

* 주변 시설: 한국농업기술진흥원이 인근에 위치하며, 주거단지가 형성되고 있음.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 아파트는 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공용 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

* 부대시설: 지하주차장이 마련되어 있음.

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

1.6. 잠재적 리스크

* 신흥 개발 지역으로 기반 시설 확충 및 편의 시설 접근성 개선에 시간이 소요될 수 있음.

* 총 채권액이 매우 높아(약 13억원) 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 건축물표제부 상의 전유부 정보(13층 1303호)와 본건 물건 정보(3층 303호) 간의 층수 정보 불일치 가능성 검토 필요. (단, 본 보고서는 제공된 물건정보 3층 303호를 기준으로 작성함.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트로, 비교적 최근에 지어진 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 신흥 개발지역에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대되나, 현재는 편의시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 총 채권액 규모가 커 경매 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 축 아파트 (2022년 준공)로 하자 보수 및 내부 상태 양호 예상.

* 신흥 개발지구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 실거래가(23,500만원) 대비 감정가(29,800만원)가 높게 책정되어 낙찰 가능성이 있음.

* 임차인 대항력 없음으로 낙찰 후 명도 용이.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 23,500만원을 기준으로, 본건의 감정가(29,800만원) 대비 메리트를 고려하여 220,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 추가적인 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.