나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20861 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 403호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20861 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2022-10-18 접수)

낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당 (을1)

* 주택임차권 (을3, 하경옥)

* 주식회사운강 근저당 (을2)

* 김영실 가압류 (갑2)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑3)

임차인 현황:

* 하경옥 (보증금 245,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022-11-07, 확정일자: 2023-11-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 1,574,794,456원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 송학동 지역은 아파트 단지와 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 송학크레지움캐슬 아파트

건축물 사용승인일: 2022년 9월 29일

총 동수: 4동, 총 세대수: 294세대

본건은 102동 4층 403호로, 총 27층 건물 중 4층입니다.

전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

단지 내 주차 가능 대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 확인: 주변 지역 조사 결과, 즉각적으로 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 명도: 임차인 하경옥은 대항력이 없어 명도 대상에 포함되며, 협의 과정에서 예상치 못한 이견이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 15억 원 이상으로, 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 하경옥은 대항력이 없으므로 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 아파트로, 감정가는 3억 7백만 원입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 법적 위험은 낮습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 높은 총 채권액과 명도 절차 진행에 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 익산시 내 실수요자의 관심도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 6월 8일, 16층): 235,000,000원

최근 전세 사례 (2023년 7월~11월, 1층~24층): 보증금 229,000,000원 ~ 253,000,000원

본건은 4층으로, 최근 매매 사례(16층 235,000,000원) 및 전세 보증금 시세를 고려할 때, 감정가(307,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 층수 차이를 감안하여 최근 매매가 수준 또는 그보다 약간 높게, 시세 및 경매 물건 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추천 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.