나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20870 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층 902호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20870 (1)

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주식회사 OOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 902호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 9층

건축물 사용승인일: 2022년 09월 29일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

감정가: 313,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

물건지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 동측의 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 또는 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(2024-08-16)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주식회사 OOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (120,000,000원) 입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석 및 대항력

임차인: 김 (임차인 김길남)

보증금: 247,500,000원

전입일자: 2023년 09월 07일

확정일자: 2023년 08월 07일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 총 채권액 및 인수되는 권리

등기부채권 총액: 1,272,691,256원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

대상 물건지 주변으로는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. '한국농업기술진흥원'이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명: 송학크레지움캐슬아파트

준공년도: 2022년

동수/세대수: 총 4개 동, 294세대

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 8대)

5.2. 주차 및 부대시설

총 주차대수: 384대 (단지 전체 기준)

해당 물건지(102동)의 주차 관련 정보는 상세히 명시되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 사업 주체 (건축/시행사)의 재정 문제 및 입주민 관련 분쟁

송학크레지움캐슬 아파트의 시행사인 호림주택(주)의 재정난으로 인해 입주민들의 전세보증금 대출 연장 불가, 보증 보험료 부담 증가 등 심각한 분쟁이 발생하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 단지 전체의 가치 및 안정성에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 지역 환경 관련 이슈

익산 지역은 과거 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치와 관련하여 주민 민원 및 환경 문제(장점마을 집단 암 발생 사태 등)가 논의된 바 있습니다. 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 환경 이슈에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 (건축물 정보 불일치 등)

제공된 JSON 정보 상, 아파트 전유부에는 19층 1902호로 표기된 부분이 있으나, 물건 명세 상에는 9층 902호로 명시되어 있습니다. 본 보고서에서는 명시된 9층 902호를 기준으로 작성하였습니다.

7. 종합 의견

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 시행사의 재정난으로 인한 입주민들의 분쟁과 대출 연장 불가 등의 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 익산 지역의 환경 관련 이슈도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축으로 건물 상태가 양호합니다.

* 모든 등기 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 전입 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 아파트 단지 내 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 84.95㎡ 면적의 16층 물건이 2026년 6월 8일에 235,000,000원에 매매되었습니다. 또한, 최근 전월세 보증금 시세는 229,000,000원 ~ 253,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가(313,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점과 사업 주체의 재정 문제로 인한 불확실성을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시장 가격에 근접한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.