나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20866 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 6층 603호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20866 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 아파트 상세정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

준공년월: 2022년 9월 29일

총 동수: 4개동

총 세대수: 294세대

해당 층: 6층 / 총 27층

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

공급면적 (건물면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “한국농업기술진흥원” 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

2.2. 교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평지붕 27층 건물 중 6층 603호입니다.

외벽은 석재 및 시멘몰타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 이 (보증금 247,500,000원, 차임 0원)

전입일자 및 확정일자: 2022년 10월 31일

대항력: 없음

참고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나 말소 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준)

주택임차권: 이회정 (247,500,000원, 말소 예정)

가압류: 김영실 (875,191,256원, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (247,500,000원, 말소 예정)

총 등기부채권액: 1,242,691,256원

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 "한국농업기술진흥원" 북측에 위치하며, 주변은 공동주택 및 일부 미개발 농경지가 혼재된 신흥개발지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

신흥개발지대라는 점을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복리시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차시설

단지 내 총 384대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (최고층 27층, 294세대 규모에 비추어 적절한 수준으로 판단됩니다.)

5.3. 교육시설

제공된 정보에는 주변 교육시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가축사육제한구역

본건 소재지는 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 주민 생활에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 다만, 현재 활발한 가축 사육 시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6.2. 신흥개발지대 특성

신흥개발지대이므로, 기존 인프라(상업, 교통, 문화시설 등)가 아직 완전히 갖춰지지 않았을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트(송학크레지움캐슬)로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 도심 접근성이 무난하며, 신흥개발지대의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계가 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 명도 부담이 적고, 인수되는 권리도 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 최신 설비 및 건축 기준 적용.

권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능.

개발 잠재력: 신흥개발지대 내 위치하여 향후 시세 상승 기대.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 8일에 같은 아파트 16층이 235,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 보증금 사례(최고 253,000,000원)와 감정가, 최근 매매가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 기준으로 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최근 매매가(235,000,000원)를 기준으로, 본건의 특수성을 감안하여 약 240,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.