나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20809 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 집합건물[송학크레지
움캐슬 제101동 제2층 제201호]로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 미개발 농경지 등이 혼재하
는 신흥개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) - 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제2층 제201호 로서,
외 벽 : 하부석재타일 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동서남북 4면이 도로에 접하고, 동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),소로
2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경20809 (1)

* 감정가: 294,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건상세정보

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 2층201호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제2층 제201호

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

* 위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대.

* 교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준임.

* 도로 접근성: 동서남북 4면이 도로에 접하고 있으며, 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주출입함.

2.2. 토지이용계획

* 902번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

* 집합건물 등기부상 채무 총액: 3,230,191,256원

* 말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이명용 (이 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 21일

* 확정일자: 2023년 11월 09일

* 배당신고일자: 2024년 10월 08일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석결과

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 본건 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 상권및편의시설

* 주변 상권: 근린생활시설 등이 혼재하며, 신흥 개발 지역으로 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 주차대수는 384대입니다.

4.2. 아파트단지정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 동수: 4동

* 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

* 최저층: 2층

5. 잠재적리스크

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있으나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

* 기타: 제공된 자료에서 혐오시설 등 특별한 위험 요소는 확인되지 않았습니다.

6. 종합의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 전용면적 84.95㎡(약 25.69평)의 아파트로 이용 중입니다. 입지 조건은 보통 수준이나 신흥 개발 지역에 속해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 이 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 2억 3천 5백만원을 인수할 부담이 전혀 없습니다. 등기부상의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 물건으로, 추가적인 권리 관계 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

7. 투자포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 명도 외 추가적인 법적 문제 발생 가능성 낮음.

* 임차인 보증금 2.35억원을 인수하지 않아 투자금 부담 현저히 낮음.

* 최근 실거래가(2.35억원) 대비 매력적인 가격 형성 가능성.

8. 예상입찰가

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.95㎡) 16층 물건이 2026년 6월 8일에 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2층으로 최근 거래된 16층보다 낮은 층임을 감안해야 합니다.

* 그러나 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 건물 상태가 양호한 신축 아파트임을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가(294,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 시세 및 인수 부담 없음을 고려한 예상 입찰가는 245,000,000원에서 265,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 최적 입찰가 제안: 250,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.