나이스옥션 법원경매 원주 2024타경401024 [6] 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 갈풍리 200 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 갈풍리 소재 "갈풍저수지" 인근에 산재하여 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 순수농촌지대임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 호저면 광격리 소재 "광격저수지" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 순수농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3,5): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 인접 도로대비 저지이며, 기호(3)은 답, 기호(5)는 전으로 이용중임.
기호(4): 부정형의 토지로서 도로 및 법면 상태임.
기호(6): 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서 답으로 이용중임.
기호(7): 대체로 부정형 평지의 전으로 이용중이나 일부 도수로 및 임야 상태임.
기호(8): 부정형 완경사의 자연림 상태임.
기호(9): 사다리형 완경사의 토지로서 전으로 이용중임.
기호(10): 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(12): 부정형 평지로서 전으로 이용중임.
기호(13): 부정형 평지로서 주거나지 상태임.
기호(14): 부정형 완경사의 토지로서 전으로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 부정형 평지로서 전(조경수목 식재)으로 이용중이며, 일부 구거일 가능성이 있음.
기호(2): 대체로 사다리형 평지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 구거 월편에 비포장농로가 소재함.
기호(2): 지적도상 북측으로 도로가 소재하나 현황은 맹지임.

인접 도로상태

기호(3,4): 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 소재함.
기호(5): 맹지임.
기호(6): 북서측으로 비포장 농로가 소재함.
기호(7,8,9): 지적상 맹지이며 기호(9)는 북측 인근에 비포장 농로가 소재함.
기호(10,12): 남서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로가 소재함.
기호(13): 북측으로 지적상 도로가 소재하나 본건까지 개설되어 있지 않음.
기호(14): 지적상 맹지이며 인근까지 비포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-11) (고속국도55호선 접도구역)<고속국도법>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

기호(4,6,7,9,10,12-14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역 (젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소, 산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01) (일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-11)(고속국도55호선 접도구역)<고속국도법>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

기호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 조경수목이 식재되어 있음.

제시목록 외의 물건

기호(12) 지상에 비닐하우스 1동이 소재함.

공부와의 차이

기호(5) 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전"임.
기호(7) 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 "도수로 부지"임.

공부와의 차이

기호(1,2) 공부상 지목은 "하천"이나 현황 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1) 지상에 타인소유로 탐문조사된 조경수목이 식재되어 있으니 입찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(변색벽돌) 슬래브지붕 단층 건으로
외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임 등
바닥: 장판깔기 및 내장타일 붙임 등
창호: PVC 및 목재 이중창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도", "사진용지" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 목록13. 현황은 전
- 목록14. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경401024 (6)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 갈풍리 200

토지 면적: 총 2,225.00㎡ (약 673.06평), 본건 매각 지분 556.25㎡ (약 168.27평)

용도: 전 (농지)

감정가: 23,279,500 원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

건물: 본건 매각 대상에 건물은 포함되지 않습니다. (매각 대상이 토지 일부 지분 매각으로 명시되어 있으며, 건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있습니다.)

2. 입지조건

위치: 본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 갈풍리에 소재하며, "갈풍저수지" 인근 및 "광격저수지" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 주로 농경지, 임야, 농가 주택 등으로 형성된 순수 농촌 지대입니다.

교통: 차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지 중 일부 필지는 맹지이거나 현황 도로가 개설되지 않은 상태이며, 일부 필지는 비포장 또는 포장된 농로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일 접수된 5번 김미숙 지분 강제 경매 개시 결정 등기입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 등기부상의 지상권 등 별도 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

등기부 요약:

* 1965년 6월 26일: 소유권 보존 등기 (김동학)

* 2022년 6월 9일: 소유권 이전 등기 (김도경 외 5명, 상속)

* 2024년 2월 22일: 강제 경매 개시 결정 등기 (말소 기준 권리)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (주: 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 예상치 못한 인수 부담이나 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.)

공유자 우선매수권: 본 건은 공유자 우선매수권이 행사될 수 있으며, 해당 권리의 행사 횟수는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 강원도 횡성군 내에서도 농촌 지역인 갈풍리에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 생활 편의 시설 이용이 매우 제한적입니다.

주요 상업 시설, 병원, 관공서 등은 횡성읍 소재지에 집중되어 있어, 해당 지역으로 이동 시 차량이 필요합니다.

주변 환경은 주로 농경지, 임야, 소규모 농가 주택 등으로 구성되어 있어, 일반적인 상권 분석보다는 지역적 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적입니다. 인근 노선버스 운행 상황은 보통 수준으로 파악됩니다.

교육: 물건지에서 가까운 교육 시설(초등학교, 중학교 등)에 대한 정보는 부족하며, 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

의료/편의시설: 종합병원, 대형마트 등의 주요 의료 및 편의시설은 횡성읍 소재지에 위치하며, 본건으로부터 도보 접근은 어렵습니다. 횡성읍에 횡성대성병원 등 병원들이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 해당 관청에 문의하여 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 및 건축 제한 사항이 존재합니다. (상세 내용은 제공된 감정평가서의 토지이용계획 및 제한상태 참조 필요)

* 공부와의 차이: 일부 필지의 공부상 지목(답, 전, 하천)과 현황(전, 도수로 부지, 구거)이 상이하여, 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지가 맹지이거나 인접 도로가 협소하거나 현황이 불명확하여, 차량 통행 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다. 횡성군 내 비법정도로 정비 사업 추진 사례가 있는 점을 고려할 때, 도로 관련 문제가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상임으로, 등기부상 인수되는 권리가 없더라도 실제 임차인이 존재하거나 보증금, 차임 등에 대한 예상치 못한 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 과거 입찰 과정에서 계약 불이행 또는 기타 사유로 인해 유찰되었을 가능성이 있어, 추가적인 원인 파악이 필요합니다.

* 제시 외 물건: 기호 1번 토지에는 타인 소유로 추정되는 조경수목이 식재되어 있으며, 기호 12번 토지에는 비닐하우스가 소재하는 등, 매각 대상 외의 물건 존재로 인한 분쟁 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군 횡성읍 갈풍리의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

농지로서의 취득자격증명 발급이 필수적이며, 다수의 토지 이용 제한 사항, 맹지 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 공유자 우선매수권 존재 등 취득 및 이용상 상당한 제약이 따릅니다.

토지 자체는 계획관리지역에 포함되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 여러 규제의 영향을 받습니다.

비록 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

실수요자(농업인) 또는 인근 토지 소유자가 지분 확보를 목적으로 접근하는 경우 외에는, 일반적인 투자 목적보다는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 실수요자(농업인)에게는 농지 취득의 기회가 될 수 있습니다.

* 자연 환경: 갈풍저수지, 광격저수지 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 계획 변경 또는 인근 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 현존하는 각종 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 토지의 정확한 현황, 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 파악해야 합니다. 더불어 인근 부동산 시세 조사, 농지 취득 관련 규제 및 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 토지 이용 제한으로 인한 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.