나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20813 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경20813 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 306,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 부동산 현황

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 중 4층 401호

* 건축 연도: 2022년 9월 사용승인

* 총 세대수: 294세대

* 총 동수: 4동

1.3. 기타 특이사항

* 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근입니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 접근성

* 토지는 대체로 사다리형의 평지로, 현재 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

* 동측으로 폭 약 25m의 도로에 접하고 있어 주출입이 가능하며, 4면이 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2022-11-14

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-18 접수, 120,000,000원)

* 소멸되는 권리: 우리은행 근저당권, 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 정미래 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매 등. (모든 후순위 권리 및 경매 신청 채권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

3.4. 인수되는 권리

* 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 조사

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 세대수: 294세대 / 총 동수: 4동

* 전용면적: 24975.352㎡ (건물 면적 84.95㎡와 유사)

* 총 면적: 34092.85㎡

* 주차 대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 <nil>)

* 최고층: 27층, 최저층: 2층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 8대, 지하 0대

5.2. 주변 편의시설 및 주거환경

* 한국농업기술진흥원이 북측 인근에 위치합니다.

* 교통망이 양호하고, 주변에 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육 시설, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

* 임차인 정미래 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 법규 및 지역 제한 관련 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 부지로 현재 이용 중이므로 직접적인 이용 제한은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 해당 채권의 다른 담보물 경매 진행 및 낙찰 결과에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 최근 기사('익산 송학크레지움캐슬 입주자, 건설사 경영난에 피해 호소' 등)에 따르면, 임대 사업자인 호림주택의 경영난으로 인해 일부 입주민들이 보증 보험료 부담 증가 및 전세대출 연장 불가 등의 어려움을 겪고 있다는 내용이 있습니다. 본 건은 강제경매로 진행되므로 이러한 임대 관련 문제는 직접적인 인수 대상은 아니지만, 향후 단지 내 커뮤니티 및 관리 운영 등에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 송학크레지움캐슬 아파트 101동 4층 401호로, 감정가는 306,000,000원입니다. 비교적 신축이며 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하게 정리된다는 장점이 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 사업자의 경영난 관련 이슈가 일부 존재하므로, 이러한 부분을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 입지: 익산시 내에서 교통이 편리하고 주거 환경이 안정적인 지역에 위치합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 기대: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 84.9502㎡(16층) 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 정보는 2023년 7월부터 11월까지의 보증금으로, 229,000,000원에서 253,000,000원 사이에 분포합니다.

* 감정가 306,000,000원에 비해 최근 매매가 및 전월세 보증금이 낮게 형성되어 있어, 시세 반영이 필요한 시점입니다.

9.2. 추천 입찰가 산정

* 보증금 인수 금액이 없는 점과 신축 아파트라는 점을 고려하여, 최근 실거래가 및 전월세 보증금 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가(235,000,000원)와 최고 전세 보증금(253,000,000원)을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 투자 가치와 유찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 240,000,000원을 적정 입찰가로 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.