나이스옥션 법원경매 여주 2023타경2447 [1] 경기도 양평군 양서면 559-21 양수리 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2023.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양수리전통시장" 서측 직선거리 약150미터 지점에 위치
하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산이 밀집하여 소재하는 노선 상가지대로서 후면 일대는
아파트 및 주택 등으로 이루어진 주거지대로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측
및 서측 근거리에 6번국도 및 45번국도가 통과하고 있음. 동북측 직선거리 약900미터 지점
에 양수역(경의중앙선)이 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1-3): 3필1단의 제형에 유사한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
기호(5,6): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
기호(8,10): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차로의 간선도로(양수로)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1,2,5,8,10)>
도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(양서 대로 3-1)(접합) 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법
>, 하수처리구역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천
법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.
<기호(3,6)>
도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역(2016-12-06)(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법>, 하수처리구역(양서하수처리구역
(양서공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, 수질보전특별대책지역(1권역)
<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(4)>
철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 7층건으로서
외벽 : 타일 및 대리석 등 붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 칼라샷시 및 하이샷시 등 창호임.
<기호(7)>
철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 칼라샷시 및 하이샷시 등 창호임.
<기호(9)>
세멘벽돌조 세멘기와지붕 단층건으로서
벽체 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시 창호등.

이용상태

<기호(4)>
근린생활시설 및 주택(7층) 용도이나 가격시점 현재 공실 상태임.
<기호(7)>
노인복지시설 용도이나 가격시점 현재 공실 상태임.
<기호(9)>
근린생활시설 용도이나 가격시점 현재 공실 상태임.

설비내역

<기호(4)>
엘리베이터설비, 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.
<기호(7)>
급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.
<기호(9)>
급.배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

<기호(4)>
후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
<기호(7)>
후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄷ,ㄹ)이 소재함.
<기호(9)>
후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건은 재건축을 위한 공실상태인 것으로 조사되며, 내부이용상태는 관계인
부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 포함
- 양평군의 건축허가 있음(2021-건축과-신축허가-38), 건축인허가 유효여부 확인요함
- 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2023타경2447 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 양수리 559-21

용도: 근린주택

감정가: 10,558,464,350원

토지면적: 1603.00㎡ (약 485평)

건물면적: 2347.31㎡ (약 710평)

(건물 면적은 제시외 건물 87.00㎡를 포함한 총 면적입니다.)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재건축구역, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 포함.

* 양평군 건축허가 있음 (2021-건축과-신축허가-38). 건축인허가 유효여부 확인 필요.

* 재매각 건. 매수보증금은 최저매각가격의 30%.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양수리전통시장" 서측 직선거리 약150미터 지점에 위치합니다.

인근 일대는 주로 상업용 부동산이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 후면 일대는 아파트 및 주택 등 주거지대로 이루어져 있습니다.

* 교통상황

간선도로변에 위치하여 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재합니다.

남측 및 서측 근거리에 6번국도 및 45번국도가 통과하고 있습니다.

동북측 직선거리 약900미터 지점에 양수역(경의중앙선)이 위치합니다.

* 인접 도로상태

북측으로 왕복 2차로의 간선도로(양수로)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소멸 권리: 말소기준권리(2021-05-31 접수, 을10: 유한회사 에브리데이자산관리대부 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 권리:

* 대항력 있는 임차인 '이승주'가 존재합니다. (전입일자: 2014-08-21, 보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원)

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 금액이 명시되지 않은 임차인이 없으므로, 별도의 주의 문구는 해당되지 않습니다.

* 등기부 요약:

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 신탁, 근저당, 근질권, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로 유한회사의 임의경매로 진행되었습니다. 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않는 등기사항은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 양수리 중심 상권에 인접하여 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 유동인구: 양수리전통시장 인근으로 유동인구 확보가 용이하며, 배후 주거지와의 연계성도 좋습니다.

* 상업시설 밀집: 인근의 다양한 상업용 부동산 밀집은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 현재 상태: 건물의 일부는 재건축을 위한 공실 상태로 파악되며, 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 정확한 확인이 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 양평군 지역의 각종 편의시설 및 행정기관 접근이 가능합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하며, 6번국도 및 45번 국도를 통한 광역 접근성이 우수합니다.

* 대중교통: 양수역(경의중앙선) 이용 시 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역 지정: 향후 재건축 추진 시 추가적인 개발 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축 인허가 유효성: 2021년 건축 허가(2021-건축과-신축허가-38)가 있었으나, 해당 허가의 유효 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 이용 상태 미확인: 관계인 부재로 내부 이용 상태를 탐문 조사에 의존하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: '이승주' 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 임대차 계약의 세부 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

* 재매각 건: 이전 입찰에서 유찰 또는 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 매수보증금이 최저매각가격의 30%로 상향 조정된 점을 유의해야 합니다.

* 공동담보: 여러 채권자의 권리가 설정되어 있었으나, 매각으로 소멸 예정입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 상업/주거 복합 지역에 위치한 대규모 근린주택으로, 양수역 및 주요 도로 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

1603㎡의 넓은 토지와 2347.31㎡의 건물 면적을 바탕으로 다양한 개발 및 활용이 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 재건축 구역 지정, 건축 허가, 대항력 있는 임차인 등 고려해야 할 요소들이 있으나, 권리분석상 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 재매각 건이고 관계인 부재로 내부 확인에 한계가 있다는 점, 건축 인허가 유효성 확인 필요성 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상권 위치: 양수리 중심 상권 내 위치하여 향후 상업 시설로서의 가치 상승 기대.

* 대규모 토지: 1603㎡의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 개발 시 큰 잠재력 보유.

* 양호한 교통망: 6번국도, 45번국도 및 양수역 인근으로 광역 접근성 우수.

* 개발 가능성: 재건축 구역 지정으로 향후 발전 가능성 시사.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/임대 정보는 개별 다세대 주택 위주로, 본건 대규모 근린주택과는 규모 및 용도 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

예시로, 2026년 5월 거래된 한마음필하우스(102동)의 경우 71.29㎡ 전용면적이 16,000만원에 거래되었으며, 이는 약 224만원/㎡ 수준입니다. 이는 해당 지역의 일반적인 주택 시세 수준을 보여주나, 본 물건의 대규모 상업시설 가치를 반영하지 못합니다.

본건의 감정가액은 10,558,464,350원입니다.

대규모 토지(1603㎡)와 건물(2347.31㎡)을 보유하고 있으며, 상업 및 주거 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다.

재매각 건임과 현재 공실 상태 및 내부 확인의 한계점을 고려해야 합니다.

정확한 시세 산출을 위해서는 주변 상업용 부동산의 실거래가, 공시지가, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 제한적입니다.

감정가(105억 5,846만 4,350원)를 기준으로, 재매각이라는 점과 잠재적 개발 가능성, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 바탕으로 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준(약 74억원 ~ 85억원)을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며 최종 결정은 추가적인 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.

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