나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5308 [1] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 19층1905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 해운대역 남서측 인근에 위치하며
주위는 주상용건물, 숙박시설, 병원, 각종 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 해운대역등이
소재하는등 대중교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물내 19층 1905호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

엘리베이터, 공동소화전, 화재경보 및 탐지설비, 급배수 및 위생설비, 공동현관기,
기계식주차설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 인접지와 등고평탄한 다각형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로 및 남동측으로도 소로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획
구역(최초2002.6.19)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>,
온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21)이며 그중 2토지는
<추가기재>건폐율1/10강화구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5308 (1) 사건의 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 19층1905호

* 건물구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지하4층, 지상20층 건물 중 19층

* 준공년도: 2020년

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정평가액: 325,000,000원

* 토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

* 건물면적 (전용면적): 56.55㎡ (약 17.11평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 지하철 2호선 해운대역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다양한 주상용 건물, 숙박시설, 병원, 근린생활시설 등으로 형성된 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 북서측으로는 광대로, 남동측으로는 소로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 11월 22일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(채권액 299,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 소유권 이전, 압류, 그리고 2025년 5월 9일 접수된 부경양돈협동조합의 임의경매 개시결정(사건번호: 부산지방법원 동부지원 2025타경5308) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 299,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 590,000원

* 전입일자: 2022-12-13

* 확정일자: 2022-11-01

* 배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인 이 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 배당을 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수할 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 해운대구 우동은 해운대 해수욕장을 중심으로 한 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지입니다.

* 해운대역 인근의 발달된 상업 시설과 풍부한 유동인구를 바탕으로 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 해운대역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 각종 음식점 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 해운대 해수욕장 및 마린시티와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도: 본건은 건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현황 또한 업무시설(오피스텔)임이 명시되어 있으나, 주거용으로 사용 시 추후 관련 법규에 따른 문제가 발생할 수 있으므로 현황 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물이나, 장기 보유 시 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 지도상 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 상업 및 관광 중심지에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수할 부담이 없는 경매 물건으로, 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 해운대역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 관광 중심지: 해운대 해수욕장, 마린시티 등 관광 명소 인근으로 관광객 대상 단기 임대 수익 잠재력 보유.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(해피투모로우마린, 639-3번지) 내 유사 면적(56.5488㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 16일에 262,000,000원(26,200만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(325,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

현 시세 및 최근 거래 사례를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 예상됩니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 및 경매 경쟁률을 고려한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.