나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5307 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 60-1 청강리더스빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장중학교' 남동측 인근에 위치하는 '청강리더스빌' 2층 202호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물(사용승인일: 2020.09.24.) 내 2층 202호(전유면적: 67.8322㎡)로서,
·외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 옥내소화전설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 공동주택(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 중로인 차성남로에 접하고, 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 120m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5307 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 60-1 청강리더스빌 2층 202호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 건물면적: 67.83㎡ (약 20.52평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 준공일: 2020년 9월 24일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물 내 2층 202호임. 사용승인일은 2020년 9월 24일임. 외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조임. 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 공동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 이용상태 및 도로

토지는 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 공동주택(아파트) 및 공동주택(오피스텔) 건부지로 이용 중임. 본 건 단지 남측으로 중로인 차성남로에 접하고, 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

매각물건 현황

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 9번 주택임차권등기(2023년 7월 17일 등기)가 있음. 해당 임차권은 임대차보증금 165,000,000원이며, 전입일자는 2021년 6월 18일, 확정일자는 2021년 5월 26일임. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

등기부 요약

* 말소기준권리: 갑5 압류 (2024년 3월 27일)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2020년 9월 28일

* 소유권이전: 2020년 11월 26일

* 주택임차권: 을9 (2023년 7월 17일 등기, 임차인 김 , 보증금 165,000,000원, 전입 2021.6.18, 확정 2021.5.26. - 매수인 인수 대상)

* 압류: 갑5 (2024년 3월 27일, 말소기준권리)

* 강제경매: 갑6 (2025년 5월 8일, 주택도시보증공사, 184,977,932원)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 18일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 인수 여부: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함. (총 인수 보증금: 165,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 상업 및 주거 환경

본건은 기장군 기장읍 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임.

건물 특성

청강리더스빌은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 18층 건물임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

'기장중학교'가 남동측 인근에 위치하며, 기장초등학교, 기장고등학교 등 교육시설이 소재함. 기장시장 등 전통시장과 각종 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 165,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인임.

기타 특이사항

* 별도등기: 등기부 외 별도 등기가 존재할 수 있어 추가 확인이 필요함.

* 공동담보: 본 건물이 다른 담보물과 공동으로 설정된 채무가 있을 수 있어, 채무 관계 파악이 중요함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 관련 내용을 명확히 확인해야 함. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편임. 그러나 인수해야 하는 임차인 보증금 1억 6,500만원이라는 부담이 크며, '별도등기', '공동담보', 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항으로 인해 권리관계가 복잡하고 추가적인 확인이 반드시 필요함. 낙찰 후에도 임차인 관련 문제가 발생할 경우 부담이 가중될 수 있으므로, 면밀한 조사와 전문가의 도움이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점

2020년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어, 향후 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

입지 및 잠재적 임대 수요

기장군 내 주요 도로에 인접하고 있으며, 학교 및 시장 등 생활 편의시설이 주변에 있어 거주 환경이 안정적이며, 임대 수요가 기대되는 지역임.

시세 대비 저가 매수 기회

인수해야 하는 임차 보증금을 고려하더라도, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있음. 다만, 총 실인수 금액을 면밀히 산정하여 접근해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 206,000,000원 대비 임차인 인수 보증금 165,000,000원이 있어, 실질적인 취득 비용이 높게 산정됨. 따라서, 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외하고도 시장 가치보다 현저히 낮은 수준으로 결정되어야 함.

감정가를 기준으로 보수적인 접근 시, 본 건물의 시세가 감정가 수준(206,000,000원)이라고 가정할 때, 매수인이 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 206,000,000원을 넘지 않도록 하는 것이 바람직함.

이를 고려한 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있음.

예를 들어, 50,000,000원을 입찰할 경우, 총 실인수 금액은 50,000,000원(입찰가) + 165,000,000원(인수 보증금) = 215,000,000원이 됨.

투자 결정 시에는 반드시 해당 물건의 정확한 시세를 재확인하고, 인수 조건, 별도 등기, HUG 관련 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.