나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경547 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 112-1 동부산어반리움 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치하는
'동부산어반리움' 제2층 제205호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설,
시장 등이 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 '부산도시철도 동해선(기장역)'
등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제2층 제205호로서,
(사용승인일: 2019.11.22.)

외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 남측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 75m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경547 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 112-1 동부산어반리움 2층205호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

1.2. 면적정보

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.802611190817789㎡ (약 2.66평)

건물면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

건물지분: 48.19㎡ (약 14.58평)

1.3. 건물정보

건물명: 동부산어반리움

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물

사용승인일: 2019년 11월 22일

해당층: 2층

전용면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

분양면적: 제공된 자료에는 구체적인 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샤시창호

1.4. 매각정보

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

최저매각가격: (본 보고서 작성 시점 기준 최저매각가격 미확정, 입찰 시 확인 필요)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 부산도시철도 동해선 '기장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지및도로

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

건물의 남측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 75m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 09월 07일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부권리분석

집합건물 등기부 상 소유권보존(주식회사페리삼차, 2019.12.05) 및 소유권이전(김현지, 2019.12.13, 매매금액 176,458,000원)이 확인됩니다.

말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(2019.12.13, 채권최고액 145,200,000원)입니다.

이후 근저당권(김종신), 가압류(웅상농업협동조합), 압류(김해세무서장, 통영세무서장), 임의경매개시결정(농협은행) 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리및소멸여부

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 약 213,373,444원입니다.

3.4. 인수되는권리

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

물건지 인근에 근린생활시설 및 시장이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

'동부산어반리움' 자체 또는 인접 건물에 상업 시설이 포함되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 기타편의시설

주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 인근에 기장중학교가 위치하여 자녀 교육에 우수한 환경을 제공합니다.

5.2. 교통시설

시내버스 정류장 및 동해선 기장역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

5.3. 기타생활편의

대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 기장읍 중심지나 인근 지역을 이용해야 할 수 있으나, 도보권 내 상권으로 기본적인 생활은 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 재매각및특수물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 경매 과정에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 취하된 사유가 있을 수 있습니다. 입찰 전 재매각 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 공동담보 물건이라는 점도 참고해야 합니다.

6.2. 내부미확인사항

감정평가 당시 이해관계인의 부재로 건물 내부 마감재에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 법적/행정적제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역 등 일부 법적, 행정적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본건 부산광역시 기장군 기장읍 대라리에 위치한 동부산어반리움 아파트 2층 205호는 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다. 재매각 물건으로 권리상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 내부 마감재 미확인 및 재매각 사유에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 아파트의 전용면적은 48.19㎡로 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

8. 투자포인트

8.1. 주요강점

* 우수한 입지: 기장중학교 인근, 동해선 기장역 및 버스정류장 접근 용이.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정.

* 주거 편의성: 인근 상업시설 및 주거 밀집 지역으로 생활 인프라 양호.

9. 예상입찰가

9.1. 입찰가산정고려사항

본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서의 유찰 또는 취하 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 현재 감정가는 178,000,000원이며, 등기부채권 총액은 약 213,373,444원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 시장 동향, 물건의 현 상태(내부 상태 등)를 종합적으로 분석해야 합니다. 재매각이라는 점과 감정가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 160,000,000원 ~ 178,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.