나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5305 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 102동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측 인근에 위치하는 오륙도 에스케이뷰 아파트 102동 8층 802호로서, 부근은 근린생활시설, 학교, 이기대 자연공원, 백운포 자연공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 30층 건(102동) 내 8층 802호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 조성된 사다리형에 가까운 부정형 토지로 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 단지내 가로망을 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5305 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 102동 8층 802호

용도: 아파트

감정가: 439,000,000원

토지면적: 37.96㎡ (약 11.48평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

총면적 (단지 전체): 502,481㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공연도: 2008년

총 세대수 (단지): 3,000세대

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 오륙도 에스케이뷰 아파트 102동 8층 802호입니다.

주위 환경으로는 오륙도초등학교가 남측 인근에 있으며, 근린생활시설, 학교, 이기대 자연공원, 백운포 자연공원 등이 형성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지 내에 조성된 사다리형에 가까운 부정형 토지로 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 이를 통해 외부 도로와 쉽게 접할 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 그리고 오륙도초등학교 및 오륙도중학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 1일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권 (채권최고액 348,000,000원)입니다.

이후 접수된 애큐온저축은행 근저당권(2021년 10월 26일) 및 한국주택금융의 임의경매 개시 결정(2025년 5월 8일) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 602,400,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

이기대 자연공원, 백운포 자연공원 등 자연녹지와의 인접성은 생활의 질을 높이는 요소로 작용합니다.

주거단지로서 안정적인 수요를 바탕으로 한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오륙도 에스케이뷰 아파트 단지 내 102동 8층 802호로, 2008년에 사용 승인되었습니다.

아파트 단지는 총 3,000세대로 구성되어 있으며, 지하주차 공간과 함께 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등)을 갖추고 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.96㎡)의 경우 2026년 7월 9일 20층이 440,000,000원에, 2026년 7월 3일 19층이 505,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 정보에 따르면, 동일 면적(84.96㎡)의 경우 2026년 5월 11일 22층이 보증금 27,000,000원에 거래되었습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태 확인 불가: 내벽은 폐문부재로 인해 정확한 확인이 불가능했습니다. 이는 내부 수리 필요성이나 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 내포합니다.

채권 총액 대비 감정가: 등기부상 채권 총액(602,400,000원)이 감정가(439,000,000원)보다 높으나, 경매 절차상 인수되는 권리가 없는 점을 고려하면 큰 문제는 아닐 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 정보가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구의 입지 좋은 아파트 단지에 위치하며, 주변 자연환경과 편의시설을 고려할 때 거주 가치가 높습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 사례가 있어 시세 상승 가능성도 엿보입니다.

다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 충분한 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교 및 공원 인접으로 가족 단위 거주자에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

지역 내 시세 상승 잠재력: 최근 거래 사례를 볼 때, 시장에서 해당 아파트에 대한 수요와 가격 지지력이 확인됩니다.

명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 439,000,000원입니다.

최근 84.96㎡ 면적의 실거래가는 2026년 7월 9일 20층이 440,000,000원, 2026년 7월 3일 19층이 505,000,000원입니다.

본 건은 8층이므로, 층수 차이를 고려하여 시장가와 감정가를 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

또한, 건물 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 요구됩니다.

상기 내용을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.