나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5297 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 189-2 롯데빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 송정동에 소재하는 송정동행정복지센터 북동측 인근에 위치하는 롯데빌 2층 201호로서 기존주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되었으며 남서측 근거리에 송정해수욕장이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 동해남부선(송정역)이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 단위호[2층 201호]로서
[사용승인일:2015.04.21]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석붙임.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 내부는 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비,난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 11미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

˙임대관계: 미상임.
˙기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5297 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 송정동 189-2 롯데빌 2층 201호

물건종별: 공동주택 (다세대주택)

건물구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물, 2015년 04월 21일 사용승인.

토지면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물면적 (전용면적): 68.23㎡ (약 20.64평)

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경: 부산광역시 해운대구 송정동에 소재하며, 송정동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 남서측 근거리에는 송정해수욕장이 있어 해변 접근성이 우수합니다. 주변은 기존 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 동해남부선 송정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 29일 부산은행 근저당권 (을3)입니다.

등기부채권 총액: 163,200,000원 (등기된 총 채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계: 0원). 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월 11일: 금강빌라A동 (190-32, 1997년 준공), 76.33㎡, 3층, 14,500만원에 거래.

* 2026년 3월 20일: 뉴송정빌라 (195-8, 2001년 준공), 81.81㎡, 5층, 16,000만원에 거래.

* 2026년 3월 9일: 뉴송정빌라 (195-8, 2001년 준공), 70.3㎡, 5층, 13,000만원에 거래.

평당가 분석 (최근 거래 기준):

* 금강빌라A동: 약 1,899.65만원/㎡ (약 627.67만원/평)

* 뉴송정빌라 (1): 약 1,955.75만원/㎡ (약 646.90만원/평)

* 뉴송정빌라 (2): 약 1,849.22만원/㎡ (약 611.31만원/평)

최근 거래 사례들의 평균 시세는 약 190만원/㎡ (약 629만원/평) 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 남서측 인근에 송정해수욕장이 위치하여 해양 레저 및 휴식 활동이 용이하며, 행정복지센터, 근린생활시설 등을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 인근에 학교가 있으며, 본건이 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

기타: 조용한 주거 환경 속에서 바다와 가까운 입지를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 평가액은 통상적인 상태를 기준으로 산정되었으므로, 응찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수할 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 임대 관계가 미상임을 유의해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 214,000,000원이나, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세는 약 13,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 파악되어, 감정가와의 상당한 차이를 보입니다. 감정가 산정 근거 및 최신 시세 변동 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2015년에 신축된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 송정해수욕장과 근접하고 교통 여건 또한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 철근콘크리트 구조로 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 불가했고 임대 관계가 미상이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 가장 큰 특징은 감정가(21,400만원)와 최근 실거래가(약 13,000~16,000만원) 간의 큰 격차입니다. 이는 감정가 대비 저평가되었을 가능성 또는 최신 시세 반영 미비 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2015년 사용승인으로 주변 유사 물건 대비 신축에 속하여 관리 상태 및 상품성이 좋을 것으로 기대됩니다.

우수한 입지: 송정해수욕장과 인접하여 주거 쾌적성이 뛰어나며, 교통망 또한 편리합니다.

감정가 대비 시세 차이: 최근 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 감정가의 적정성 및 최신 시장가 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본건의 전용면적(68.23㎡) 기준 시세는 약 13,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 파악됩니다. 이는 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 빌라들의 가격대를 반영한 것입니다. 본건은 2015년 신축으로 주변 빌라보다 연식이 최신이라는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 214,000,000원과 최근 실거래가(최고 16,000만원) 간의 괴리가 크므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

현 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다. (이는 인수 보증금이 없는 것을 전제로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.