나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경545 [1] 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현역' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 문현역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 2018.07.18)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

업무시설 오피스텔이나 주거용으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경545 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설이나 주거용으로 이용 중)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.8009㎡ (약 2.66평)

건물면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

건물지분: 50.3427㎡ (약 15.23평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 4층 402호 (사용승인일 2018.07.18)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현역' 남동측 인근에 위치함.

인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 문현역' 등이 소재하여 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024-09-04, 400,000,000원)

본 경매 개시 결정권리: 채권자 김승현 (대항력 있는 임차인) 강제경매 (2025-05-09, 175,000,000원)

등기부 채권 총액: 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-08-03

확정일자: 2022-08-04

배당신고일자: 2025-05-09

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청한 주체이며, 업무시설 오피스텔을 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 권리 관계 및 명도 진행 시 주의가 필요함.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

채권자 김승현의 강제경매 역시 소멸 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수하는 임차인 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산 도시철도 2호선 문현역 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 상가 등 복합적인 용도로 개발되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 문현역 (지하철 2호선), 다수의 시내버스 노선

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 주거: 공동주택, 단독주택 밀집 지역

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역 조사 결과, 본 물건에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 (오피스텔의 주거용 이용)

본 물건은 업무시설로 등록된 오피스텔이나, 현재 주거용으로 이용 중임. 이는 추후 전출입, 세금, 또는 법적 문제 발생 시 고려해야 할 사항임.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

김 임차인은 전입일자(2018-08-03)와 확정일자(2022-08-04)를 바탕으로 대항력을 갖춘 것으로 판단됨. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 문현역 초역세권이라는 장점을 가지고 있음. 또한, 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 관리가 가능함. 그러나 주거용으로 이용 중인 업무시설 용도와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 명도 및 향후 활용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 문현역 인근 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 근린생활시설 이용 용이.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2023년 12월: 54.11㎡ 1억3천만원, 2024년 2월: 42.24㎡ 1억3천7백만원) 및 감정가 (1억5천8백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5천 5백만원 수준으로 산정함. 이는 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 부동산 가치 평가에 기반한 것이며, 실제 입찰 시 경매 현장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.