나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5263 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재‘국립수산과학원’ 서측 인근 오시리아
관광단지 내에 위치하고 있는 스타테라스 1층 105호로서, 인근 주변은 근린생활시설·
업무시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통
수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선(오시리아역)이
각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 1층 105호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
- 내벽 : 인테리어 마감 등

이용상태

판매시설이며 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 30m, 동측 및 남측으로 약 15m 폭 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장
(2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합) 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5263 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 1층105호

용도: 판매시설

감정가: 547,000,000원

토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.1871㎡ (약 2.78평)

건물면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.025㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 1층 105호

건물 주용도: 건축물대장상 자동차관련시설, 제2종근린생활시설, 판매시설로 등재되어 있으며, 본건은 판매시설로 이용 중입니다.

사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근에 위치한 오시리아 관광단지 내 스타테라스 1층 105호입니다.

인근 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 약 30m, 동측 및 남측으로는 약 15m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 주차장, 중로2류, 관광단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 경남은행의 근저당권(접수일자 2021-03-17, 채권금액 467,500,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시결정(채권자 경남은행, 채권금액 428,849,789원) 또한 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 467,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으므로, 입찰 전 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이더라도, 해당 임차인과의 관계 및 대항력 유무 등을 상세히 조사할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 오시리아 관광단지 내에 위치하여 관광객 및 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성이 기대되는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 지니고 있습니다.

본건은 판매시설 용도로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

건축물 내부에는 자동차 관련 시설(주차장), 제2종 근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점) 등이 복합적으로 입점 가능하도록 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

오시리아 관광단지 내에 위치하여 해변, 테마파크, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

동해선 오시리아역을 통한 도심 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주상복합 지역에 속하여 주거 및 업무 기능이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 공실 장기화로 인한 공실 리스크 및 관리비 연체 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정이나 기타 법적 문제 발생 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

자연녹지지역, 관광단지 등 토지 이용계획에 따른 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군의 핵심 관광지인 오시리아 관광단지 내에 위치하며, 교통 및 입지적 이점을 갖춘 판매시설입니다.

건물은 비교적 신축에 속하는 현대식 구조이며, 권리상 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

오시리아 관광단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

동해선 오시리아역과의 인접성으로 대중교통 이용이 편리합니다.

현대적인 복합 건물에 위치하여 상품성이 양호합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 547,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석(특히 지상권), 시장 상황, 임대 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없어 예상 입찰가 산정에 있어 추가적인 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 최근 유사 물건의 거래 사례 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 보수적인 접근과 면밀한 사전 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.