나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5230 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2 파밀리에펄시티 5층528호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산좌1동 우체국 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 장산역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건내 5층 528호로서,
(사용승인일 : 2025.05.23.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 일부 치장석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로 및 북서측으로 중로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5230 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1459-2, 파밀리에펄시티 5층528호

건물 용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 3.25㎡ (약 0.98평)

토지 지분: 3.2472㎡ (약 0.98평)

건물 면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

건물 지분: 23.68㎡ (약 7.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산좌1동 우체국 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 지하철 2호선 장산역이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 24층 건물로서, 본 건은 해당 건물 내 5층 528호에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있습니다. 본 건물은 2014년 2월 21일에 사용 승인되었습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 광대로, 북서측으로는 중로에 접해 있으며, 주차 시설이 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 09월 03일 접수된 한화생명보험의 가압류(갑6)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리인 소유권이전, 신탁 등기 말소(갑3, 갑4, 갑5), 가압류(갑6), 강제경매(갑7), 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택임차권(을3) 역시 말소 대상으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리

등기부상 말소 대상으로 기재된 임차권(을3)이 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 해당 임차인은 주택도시보증공사(박민지)이며, 보증금 87,000,000원, 전입일자 2021년 12월 07일, 확정일자 2021년 11월 18일입니다. 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, HUG 관련 조건 변경 내용으로 인해 임차보증금 87,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 105,737,315원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 24~25㎡)의 오피스텔은 2026년 3월 50,000,000원, 2026년 6월 55,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 68,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다. 다만, 2026년 6월 46.315㎡ 면적이 141,000,000원에 거래된 사례도 있어, 면적에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.

* 업종 분석

주변 지역은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼합된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근에 편의시설로는 부산좌1동 우체국이 있으며, 아파트단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성

지하철 2호선 장산역 역세권에 위치하며, 간선도로에 인접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경

해당 물건지 주변에는 대형 마트(NC백화점 해운대점, 킴스클럽 해운대점, 탑마트 해운대점 등) 및 금융 시설(해운대농협 하나로마트 본점)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 같은 건물 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역의 재개발 사업 지연이나 빈집 문제 등이 간혹 언급되는 점은 고려할 수 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 인수 가능성

가장 큰 리스크는 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기로 인한 임차보증금 87,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부상 말소 대상이고 '대항력 없음'으로 표기되어 있음에도 불구하고, HUG의 개입과 명시된 문구로 인해 보증금 전액 또는 일부를 부담해야 할 위험이 있습니다.

* 감정가와 실거래가 차이

감정가(68,000,000원)가 최근 실거래가(50,000,000원~55,000,000원)보다 높은 편입니다. 시세보다 높은 감정가는 낙찰 후 명도 및 자금 운용 계획에 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 사용 승인일 이력 불일치

건축물대장 요약 정보상 사용승인일은 2014년 2월 21일이나, 감정평가서 요약에는 2025년 5월 23일로 기재되어 있습니다. 이 부분은 실제 건물 사용 연한 및 상태를 파악하는 데 혼란을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치하며, 장산역 역세권이라는 우수한 교통 요건을 갖추고 있습니다. 주변 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리하며, 건물 자체도 비교적 최신 연식(2014년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 말소 예정인 임차권에도 불구하고 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 명시 사항은 낙찰자가 87,000,000원의 임차보증금을 인수할 수 있다는 중대한 위험을 내포하고 있습니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높은 점도 주의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대구 장산역 인근의 역세권 오피스텔로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 뛰어나고, 주변 상업 및 편의시설이 풍부합니다.

* 수익성 잠재력: 임차인 문제가 해결될 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 임차인 관련 리스크를 보수적으로 고려하여 산정하였습니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 50,000,000원~55,000,000원 수준이며, 감정가는 68,000,000원입니다. 만약 임차보증금 87,000,000원을 인수해야 한다면, 낙찰가와 합산 시 총 부담액이 매우 커지므로, 이 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 임차보증금 인수가 없다고 가정했을 때, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 낙찰 가능성이 있는 가격으로, 약 58,000,000원을 제안합니다.

단, 상기 예상 입찰가는 임차인 인수 여부, 권리관계에 대한 명확한 확인 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.