나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21921 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층414호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 ""범내골역"" 4번출구 동측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(범내골역)이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 제4층 제414호로서,
외 벽: 치장석재 및 페인트 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비,
공동현관기설비, 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및
근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-
06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 849-2에 위치한 대동레미안센트럴시티5 아파트 4층 414호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경21921 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 4.22㎡ (약 1.28평)이며, 건물 전용면적은 44.1671㎡ (약 13.36평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재이며, 부산도시철도 1호선 범내골역 4번 출구 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 4층에 위치하며, 2019년 11월 5일에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을4 주택임차권(전하림, 보증금 60,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

본 건에는 임차인 전하림이 등재되어 있습니다.

임차인 전하림은 2023년 10월 13일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 60,000,000원에 월세 238,000원입니다.

전하림은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2024년 7월 26일입니다.

등기부상 인수되는 보증금은 없습니다.

갑구에는 소유권보존, 부산진구 및 수영세무서장의 지분압류, 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)가 존재하며, 이들 권리 또한 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 152,400,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 분포하고 있어 유동인구가 존재하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

범내골역 역세권이라는 지리적 이점은 상권의 접근성과 가치를 높이는 요소입니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범내골역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운영 중입니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건축물: 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 20층 아파트입니다.

설비: 급배수, 위생, 승강기, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 공동현관기, 주차, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

아파트 정보: 대동레미안센트럴시티5는 총 187세대로 구성되어 있으며, 최고 20층 높이입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 가치나 경매 결과에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

향후 건물 관리비 미납분: 명도 후에도 전유부분에 대한 관리비 연체액이 있다면 인수될 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요합니다.

혐오시설: 현재 조사된 바로는 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 건은 역세권에 위치한 신축 아파트로서 기본적인 입지 및 생활 편의성은 우수합니다.

권리분석상 명확한 인수 사항은 없으나, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

임차인 전하림은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 실거래가가 높은 편으로, 시세 파악 및 전략적인 입찰 접근이 중요합니다.

8. 투자포인트

역세권 아파트: 부산지하철 1호선 범내골역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

신축 아파트: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신식 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

가격 상승 잠재력: 실거래가 추이를 볼 때, 시세 상승 여력이 있는 지역입니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 5월 9층 매물이 245,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 4층에 위치하고 있어 9층 매물보다 가치가 다소 낮을 수 있으나, 감정가(120,000,000원)는 시장가 대비 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

본 물건의 현재 시세를 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원으로 추정합니다.

따라서, 잠재적인 경쟁 상황 및 공동담보 물건의 특성을 고려하여 225,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.