나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경896 [1] 경상남도 창녕군 계성면 광계리 116 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 계성면 광계리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)~(4) 토지는 일단으로 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지의 토지로서 현황 건부지로 이용 중임. 본건 기호 (6) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (7) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지의 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (8) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (9) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 현황 휴경지 유사한 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1)~(4) 토지는 일단으로 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 북서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (6) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (7)) 토지는 지적도상 남서측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (8) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (9) 토지는 지적도상 북동측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (2) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호 (3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (4) 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (7) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (9) 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성12(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (1), (6)~(8) 토지 및 인접 토지 지상에 걸쳐서 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 에 도시한 바와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물 등이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물 등의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 또한, 제시외 구축물 (ㄹ) 내부에 소재하는 콘크리트 수조는 제시외 건물 (ㄹ)에 포함하여 평가하였음. - 본건 기호 (1), (7) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 (1)~(4) 토지는 공부상 지목이 '양어장'이나 현황 '건부지'로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바라며, 또한, 본건 기호 (9) 토지는 공부상 지목이 '유지'이나, 현황 '휴경지' 유사한 상태인 바 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 본건 기호 (1) 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너 등의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 또한, 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재 되어 있는 바 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1)~(4) 토지는 4필지 일단의 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으며, 일단의 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부 다른 용도지역으로 인한 영향을 감안하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (7) 토지는 일부 현황 '법면' 상태인 바 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (7) 토지의 일부는 현황 인접토지 지상 소재 건물이 점유한 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 인접토지 지상 소재 건물이 점유하는 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (6) 토지는 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문조사되는 바, 업무진행시 참고하시기 바라며, 본건 토지와 관련된 건축허가(신고)의 내용, 유효성 및 변경 여부 등 건축허가(신고) 관련 세부 내용 등은 관계기관에 확인하시기 바람. 또한, 제시외 구축물 (ㄹ)은 가설건축물축조신고의 대상인 것으로 탐문조사 되는 바 업무진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (5) 건물은 조적조 패널지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (1) 건물은 공부상 제1종,제2종 근린생활시설 및 창고시설이며, 일부 창고시설 부분을 현황 '방'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (5) 건물은 공부상 '제1종,제2종 근린생활시설 및 창고시설'이나, 일부 창고시설 부분을 현황 '방'으로 이용 중인 것으로 조사 되는 바, 업무진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 기호 (5) 건물은 일반건축물대장상 사용승인일로 기재된 2011.09.20.은 건축물대장 생성일로서 실제 건축연월일과는 다소 상이한 것으로 조사되며, 본건 건물은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였으니, 업무진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,6-2) 및 구축물(6-1) 매각 포함. 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조 매각 포함(감정평가서 참조). 제시외 수목(1-4,7-1) 매각 포함. 목록1 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 목록1 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 제외함. 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재되어 있음. [목록1,7] 일부 현황 '법면' 상태인 바 이를 감안하여 평가함. 목록7 토지의 일부는 현황 인접토지 지상 소재 건물이 점유한 것으로 추정되나 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함. [목록1~4] 지목이 '양어장'이나 현황 '건부지'로 이용 중임. 목록9 토지는 지목이 '유지'이나 현황 '휴경지' 유사한 상태임. 목록5 건물은 일반건축물대장상 사용승인일로 기재된 2011.09.20.은 건축물대장 생성일로서 실제 건축연월일과는 다소 상이한 것으로 조사됨. 목록5 건물은 '제1종,제2종 근린생활시설 및 창고시설'이나 일부 창고시설 부분을 현황 '방'으로 이용 중임. 2025.12.24.자 창녕군의 사실조회 회신서에 따르면 목록1은 2013.11.21.자, 목록6은 2019.11.12.자로 각 가설건축물축조신고를 하였고, 목록1은 2023.11.9.자, 목록6은 2025.11.10.자로 각 존치기간이 만료되었으며, 제시외 구축물(6-1~6-2)는 가설건축물축조신고 대상이며 신고를 득하였고, 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조는 가설건축물축조신고 대상이 아님.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 창녕군 계성면 광계리 116번지에 소재한 근린시설 물건으로, 사건번호는 밀양지원 2025타경896 (1)입니다. 감정가는 602,151,060원이며, 토지 면적은 3539.00㎡ (약 1070.55평), 건물 면적은 91.08㎡ (약 27.55평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 농OOOOOOOO (농협은행)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 계성면 광계리에 위치하며, 부근은 농경지와 주택 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지들은 지적도상 및 현황 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 다양하게 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9, 을19)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위로 등기된 권리는 현재 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 2,422,706,033원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 소유권 현황:

* 2020년 4월 6일 문경찬으로 소유권 이전 (갑1, 갑15).

* 2022년 4월 21일 어업회사법인주식회사광선으로 소유권 이전 (갑2, 갑18).

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 박경숙: 보증금 57,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-12, 대항력 없음.

* 전영휜: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-03-28, 대항력 없음.

* 주외선: 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-07-02, 대항력 없음.

* 주진석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-03, 대항력 있음.

* 임차인 주진석은 전입일자가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 조사되었으나, 대항력 존재로 인해 매각 후 점유 및 사용에 관한 권리 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기타: 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 언급은 없으나, 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 상업 활동이 활발하지 않은 것으로 보입니다. 근린생활시설 용도이나, 현재 주로 건부지로 이용되고 있으며 일부 창고 시설을 방으로 활용하는 등 복합적인 이용 상태를 보입니다. 지역 특성상 소규모 영농 지원 시설이나 주민 편의 시설 위주의 상권 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 농경지 및 주택 위주의 지역 특성상 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주거환경: 조용하고 한적한 전원 생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주진석(전입 2022.03.03)은 대항력을 가지고 있으며, 보증금이 0원임에도 불구하고 점유 및 사용 권한을 주장할 수 있어 매수인이 인수 후 명도 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

* 가설 건축물 관련 문제: 일부 제시외 건물 및 구축물(목록1, 6 등)은 가설건축물 축조 신고 기간이 만료되었거나 신고 대상이 아닌 경우도 있어, 향후 철거 또는 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 평가 제외 물건: 컨테이너, 저온창고, 철구조물, 농기계, 잡자재 등 이동이 용이하여 평가에서 제외된 물건들은 매각 대상이 아니며, 현장 정리 및 처리에 대한 책임이 매수인에게 있을 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황의 불일치: 일부 토지의 지목은 '양어장' 또는 '유지'이나 현황 '건부지' 또는 '휴경지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 및 재산권 행사 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 법면 상태: 일부 토지(목록1, 7)는 현황 '법면' 상태로 평가에 반영되어 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 용도 외 사용: 건물(5)의 일부 창고 시설 부분이 '방'으로 이용 중인 것으로 조사되어, 현행 법규 위반 소지 및 원상 복구 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하여, 경매 낙찰가율에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창녕군 계성면에 위치한 근린시설로, 6억 2천만원대의 감정가에 비해 약 24억 2천만원에 달하는 높은 채무 총액을 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재, 기간이 만료되었거나 신고 대상이 아닌 가설 건축물, 지목과 현황의 불일치, 법면 상태 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 매각에서 제외된 이동 가능한 구조물들에 대한 정리 부담도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 3539.00㎡ (약 1070.55평)의 넓은 토지 면적은 잠재적인 개발 가치를 지닙니다.

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역, 성장관리계획구역 등이 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 근린생활시설 용도: 현재 건부지 위주로 이용되고 있으나, 근린생활시설로서의 사업적 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 602,151,060원 대비 약 24억 2천만원의 높은 채무 총액과 대항력 있는 임차인, 가설 건축물 관련 문제 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 투자 가치와 위험 요소를 감안한 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 480,000,000원에서 550,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.