나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21190 [1] 경상남도 거제시 상동동 927-9 벽산이-솔렌스힐 2차 204동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재“거제상동초등학교”남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물 내, 제18층 제1804호로서,
[사용승인일:2015.2.12.]
외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 화강석 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 부정형의 토지로서, ""아파트""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 18m 폭의 도로와 접하며, 내부도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소하천(저
촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21190 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 927-9 벽산이-솔렌스힐 2차 204동 18층 1804호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO (본 경매의 말소기준권리는 2020년 9월 18일 한국스탠다드차타드은행의 근저당이며, 임의경매 신청인 역시 한국스탠다드차타드은행입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 "거제상동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 아파트지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 속하며, 소하천(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당됩니다.

* 건물 정보:

* 아파트명: 벽산e-솔렌스힐 2차

* 사용승인일: 2015년 2월 12일

* 층수: 20층 중 18층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

* 단지 총 면적: 44,287.113㎡

* 단지 세대수: 480세대

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (2026년 4월 27일 기준):

* 말소기준권리: 2020년 9월 18일 한국스탠다드차타드은행 근저당 (89,100,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위인 현대카드, KB국민카드 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.)

* 소유권 관련: 김혜성 (소유권이전1번신탁등기말소), 김숙희 외 1명 (소유권이전)

* 채권 총액: 146,066,884원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* * 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 0원이라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 거제시 상동동의 아파트 밀집 지역에 위치합니다. 인근에 거제상동초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있으며, 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설, 거제상동초등학교 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 531대 (지하 424대, 지상 107대) 주차 가능합니다. (단지 전체 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자의 대항력 및 보증금 유무를 명확히 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 소하천 저촉, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으나, 현 상태의 아파트 용도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 부동산 경기 변동: 거제 지역 부동산 시장의 전반적인 경기 변동성은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 상동동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 명확화: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 소유권 확보가 용이합니다.

* 시세 대비 합리적 가격: 최근 거래 사례 및 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 최근 유사 면적 매매 사례 (2026년 6월 20일): 59.85㎡ / 12층 / 114,000,000원

* 분석: 감정가는 125,000,000원이나, 본건과 유사한 면적(59.89㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 20일 12층에서 114,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정 시점 대비 시세 상승 또는 평가 방식의 차이일 수 있습니다. 본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없고 권리상 큰 문제가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 거래가를 고려하고, 명도 리스크를 감안하여 감정가 수준에서 약간 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.