나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30691 [1] 경상남도 남해군 남면 석교리 712 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 석교리 소재 '석교마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 해안 취락지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천예정지(석교천)<소하천정비법>, 하수처리구역(석교)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 구조 : 목조 및 조적조 함석지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 페인팅 및 외장타일 등 마감
창호 : 목재 및 샷시 창호 등임.

기호(2-1)은 구조 : 시멘트 블럭조 함석지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 페인팅 및 외장타일 등 마감
창호 : 목재 창호 등임.

이용상태

기호(2)는 주택으로 이용중임.
기호(2-1)은 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호 (2)건물은 공부상 ‘목조 함석지붕, 36.36㎡’이나, 현황 ‘목조 및 조적조 함석지붕 (실측 51.4㎡)’ 으로 실측면적을 기준하여 소유자 지분비율(1/7)에 의거 면적사정하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-일괄매각.
-목록[1,2] 2001. 9. 26.자 접수 제13613호 동남해농업협동조합 명의의 근저당권은 소멸됨(2026. 2. 11.자 근저당권 소멸확인서 제출됨).
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함(매각지분 비율).
-목록[1] 일부 현황 도로이며 일부 타인 점유 상태임. 일부 소하천예정지에 저촉되며 이를 감안 평가함.
-목록[2] 감정서상 기호2 건물 공부상 ‘목조 함석지붕’ 36.36㎡이나, 현황상 ‘목조 및 조적조 함석지붕’ 51.4㎡임.
-목록[2] 감정서상 2-1은 용도가 ’축사‘이나 ’창고 등‘으로 이용중임.
-목록[2] 소재지번은 ’석교리 712‘이나 현황 일부는 인접토지 ’석교리 711‘에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는 바, 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30691 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 석교리 712

물건 종류: 단독주택

감정가: 10,796,140,000원 (107억 9천 6백 14만원)

토지면적: 231.00㎡ (약 69.87평)

토지지분: 33.0099㎡ (약 9.99평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

건물지분: 8.5㎡ (약 2.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 남면 석교리 소재 '석교마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 해안 취락지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 이용 상태: 기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역, 소하천예정지(석교천), 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부요약:

* 1996-02-27 접수: 장우자 소유권이전

* 2024-07-31 접수: 김점선 외 8명 소유권이전 (상속)

* 2025-03-20 접수: 주식회사케이알앤씨 강제경매 (2025타경30691)

* 건물 등기부요약:

* 1996-02-27 접수: 장우자 소유권이전

* 2024-07-31 접수: 김점선 외 8명 소유권이전 (상속)

* 2025-03-20 접수: 주식회사케이알앤씨 강제경매 (2025타경30691)

* 권리분석 요약:

* 소멸되는 권리: 목록 2001.9.26.자 접수 제13613호 동남해농업협동조합 명의의 근저당권은 소멸됨 (2026.2.11.자 근저당권 소멸확인서 제출됨).

* 인수되는 권리: 채권 총액 9,000,000원 (감정평가서 요약 기준). 강제경매로 인한 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-01-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없더라도 명도에 대한 주의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 해안 취락지대로, 지역 특성상 조용하고 한적한 시골 마을의 분위기를 지니고 있음.

* 건물 용도: 주된 건물은 주택으로 이용 중이며, 일부는 창고 등으로 활용되고 있음.

* 주변 시세: 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택 관련 시세 정보는 제공된 JSON 데이터에 포함되어 있지 않아 정확한 분석이 어려움. 다만, 인근 지역에서 유사한 조건의 단독주택 경매 물건이 감정가 대비 낮은 금액으로 진행되었던 사례가 있으며, 이는 본건의 가격 형성에도 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 기타: 해안 취락지대에 위치하여 바다와 인접한 자연환경을 누릴 수 있는 입지임.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 협의 및 분할 문제가 발생할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고: 지분 매각으로 인해 공유자가 우선매수 신고를 할 가능성이 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 줄 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 김정호 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 도로 점유 및 현황 도로/타인 점유: 목록 토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 일부는 타인이 점유하고 있는 상태임. 이는 토지 이용에 제한이 될 수 있음.

* 소하천 예정지 저촉: 본건 토지가 소하천 예정지에 저촉되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 건물 면적 및 구조 공부상 불일치: 목록 건물의 경우, 공부상 면적은 36.36㎡이나 현황은 51.4㎡로 더 넓음. 또한, 공부상 '목조 함석지붕'이나 현황은 '목조 및 조적조 함석지붕'으로 구조가 상이함.

* 건물 일부 인접 토지 경계 침범 가능성: 목록 건물이 현황상 인접 토지(석교리 711번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요함.

* 제시외 건물 포함: 감정서상 기호 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함되며, 매각 지분 비율에 따라 처리됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 남해군 에코파크(공공하수처리장, 분뇨처리시설 등)가 위치하고 있어, 본건과의 거리를 확인하고 환경 영향을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수 및 대항력 있는 임차인 존재, 토지 일부의 타인 점유 및 도로/소하천 예정지 저촉, 건물 공부상 불일치 및 경계 침범 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있음. 그러나 해안 취락지대의 입지와 토지 및 건물의 감정가가 제시된 점을 고려할 때, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 신중하게 접근한다면, 향후 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 해안 취락지대 입지: 남해 바다 인근의 한적한 시골 마을에 위치하여 자연환경이 우수한 편임.

* 활용 가능성: 토지 및 건물 지분으로, 추후 공유물 분할 등을 통해 이용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있음.

* 감정가: 제시된 감정가를 바탕으로 투자 가치를 판단할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공부상 불일치 및 경계 침범 가능성 등 여러 권리 및 현황상의 복잡성과 리스크 요소를 가지고 있음. 따라서, 제시된 감정가(10,796,140,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크들을 종합적으로 고려하여 현장 방문을 통한 정확한 가치 판단이 필수적임.

주변 유사 물건의 낙찰 사례를 참고하면, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 수 있으나, 본건의 지분 매각 특성과 기타 위험 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

정확한 예상 입찰가 산정은 관련 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 이루어져야 하며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려하여 입찰가격을 산정하면 됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.