나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1115 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-1 우성스마트시티뷰 102동 7층701호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1115 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-1 우성스마트시티뷰 102동 7층701호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경1115 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-1 우성스마트시티뷰 102동 7층701호 | 감정가: 446,000,000원 | 최저가: 312,200,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경1115 아파트 물건 보고서

1.1. 물건 개요

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-1 우성스마트시티뷰 102동 7층701호

용도: 아파트

사건번호: 울산지방법원 2025타경1115 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 446,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 태OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적: 100.02㎡ (약 30.26평)

*추정 분양면적: 약 133㎡ (약 40평, 전용률 약 75% 기준 추정)

대지권 면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 33층 건물 내 7층

층수: 총 33층 중 7층 (중층)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 환경: 삼남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 주상용건물, 고속도로 인터체인지(IC), 하천 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물 상태: 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방(옥내소화전/스프링클러), 도시가스공급설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용: 가장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

최고의 입지: 본 물건은 KTX 울산역 역세권 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하며, 삼남초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통 환경: 북서측 및 북동측으로 폭 약 20미터 내외, 남서측으로 폭 약 40미터 내외의 주 간선도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 특히 광로3류(40~50m)와 중로1류(20~25m)에 접합되어 광역 및 지역 교통망 이용이 편리합니다. KTX 울산역 이용이 매우 용이한 위치입니다.

2.2. 상권 및 주변 시설 분석

상권 특성: 일반상업지역 내 주상복합 형태의 단지로, 단지 내외로 상업시설(근린생활시설)이 혼재되어 있습니다. KTX 울산역 역세권 개발의 중심지에 속하여 향후 상권 활성화 기대감이 높습니다.

생활 시설: 단지는 총 444세대의 규모로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변 환경: 인근에 공동주택 단지가 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있으며, 초등학교가 가까워 어린 자녀를 둔 가구에 유리합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (등기부)

경매 형태: 부동산임의경매로서, 채권자가 담보권(근저당권 등) 실행으로 진행하는 경매입니다.

소유자 현황: 소유자와 채무자가 동일 인(김OO)이므로, 경매 후 인도명령 신청 및 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 임대관계는 현재 미상(미확인)으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 정확한 임차인 현황(대항력 유무) 파악 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

특이사항: 제시외 면적이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되어, 물건 자체의 권리 관계는 깔끔합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적 및 환경적)

건설 및 소음 리스크: 남서측 도로에서 지하차도가 건설 중에 있어, 단기적으로 소음 및 진동 발생 가능성이 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다.

지역 제한 사항: 토지이용계획상 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만)으로 지정되어 있습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 환경적 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

시장 리스크: 일반상업지역 내 주거 시설은 주택 시장의 변동과 상업 시설 시장의 변동에 복합적으로 영향을 받을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역세권의 핵심 개발 지구 내 일반상업지역에 위치한 주거용 아파트라는 점에서 높은 희소성과 잠재력을 가집니다. 특히 광역 교통망 접근성(KTX, 고속도로IC, 광폭 도로 접합)이 매우 뛰어나며, 33층 중 7층의 양호한 층수를 확보하고 있습니다. 권리관계는 소유자=채무자로 명도 리스크가 낮을 것으로 예상되나, 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 감정가가 4억 4천 6백만원으로 책정되어 현재 시장 상황과 역세권 개발 기대감을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: KTX 울산역 역세권 지구단위계획구역, 일반상업지역의 뛰어난 개발 잠재력과 높은 가치.

우수한 교통: 광로 및 중로에 접합, KTX 울산역 및 고속도로IC 이용의 용이성.

깔끔한 권리: 소유자=채무자 구조로 명도 용이성이 높고, 제시외 건물 및 공부상 차이가 없어 깔끔합니다.

개발 호재: 진행 중인 지하차도 공사가 완료되면 교통 흐름 개선 및 주거 환경이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계