나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11726 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산중앙초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린생활시설, 단독주택, 빌라 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물의 제4층 제404호로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 3필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 현장조사 당시 임차인이 거주하고 있었으며, 보증금 300만원, 월세 55만원,
계약기간 2025년 4월 ~ 2025년 12월로 탐문조사 되었으나, 상세한 자료는 구득
할 수 없었습니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11726 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호

용도: 오피스텔(주거용)

감정가: 112,000,000원 (1억 1천 2백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 정보:

* 준공년도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상18층 건물 중 4층

* 외벽: 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅마감 등

* 내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 소화전, 승강기설비 등 구비

면적 정보:

* 토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 빌라 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.

* 주변 시설: 대상웰리움 오피스텔이 위치한 울산광역시 남구 신정동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에는 "신정시장"이 있어 다양한 농수축산물 및 식료품, 의류 등을 구매할 수 있으며, 시장 내에는 칼국수 거리와 국밥 골목이 유명합니다. 또한 "신정현대홈타운상가"와 같은 상업 시설들이 위치하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 인근에 위치했던 "삼산배수장"은 현재 시민을 위한 휴식공간으로 조성되었으며, "삼산·여천 쓰레기 매립장" 또한 공원으로 조성될 예정입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-03-12)

* 갑5: 소유권이전 (매매 금137,000,000원, 2021-03-12)

* 을1: 주택임차권 (안정수, 금127,000,000원, 2024-09-04 등기), 말소: 인수

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 금20,000,000원, 2024-04-01), 말소: 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 132,619,629원, 2025-04-29), 말소: 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 20,000,000원, 2025-05-22), 말소: 말소

* 말소기준권리: 갑6 (주택도시보증공사 가압류, 2024-04-01)

* 인수되는 권리: 을1 (안정수 주택임차권, 127,000,000원) - 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 127,000,000원 (1억 2천 7백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2022-12-15

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 주택임차권자로, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 147,000,000원 (1억 4천 7백만원)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 울산 남구 신정동 일대는 아파트, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 도심 지역에 해당합니다.

* 인근 유사 오피스텔 시세 조사 결과, "신정오펠리움플러스" 오피스텔의 경우, 본건과 유사한 면적(약 33.89㎡ ~ 36.67㎡)의 실거래가 평균이 1억 2천만원에서 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이는 본건의 감정가 1억 1천 2백만원보다 높은 수준이나, 인수되는 임차 보증금 1억 2천 7백만원을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 18층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

* 설비 내역: 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 소화전, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: 본건 북서측 인근에 "울산중앙초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 안 은 대항력을 보유하고 있으며, 그가 소유한 을구 1번 주택임차권은 매수인에게 인수됩니다.

* 높은 임차 보증금: 임차인의 보증금이 127,000,000원으로, 본건의 감정가 112,000,000원을 초과합니다. 이는 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 감정가보다 많을 수 있음을 의미합니다.

* 선순위 임차권: 임차인의 주택임차권(을1)은 말소기준권리(갑6)보다 선순위로, 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

* 주거용 오피스텔: 오피스텔이 주거용으로 이용 중이므로, 주거 관련 법규 및 임차인의 주거 안정성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 대상웰리움 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 울산중앙초등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 해당 임차인의 보증금(127,000,000원)이 본건의 감정가(112,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 매수인이 인수하는 부채가 클 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 보증금 전액 변제 여부에 따라 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 양호

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

최근 인근 유사 오피스텔(신정오펠리움플러스)의 시세 조사 결과, 약 33.89㎡ ~ 36.67㎡ 면적의 실거래가가 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 조사되었습니다.

그러나 본건은 127,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 인수될 보증금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 예상 시세에서 인수되는 보증금액을 제외한 순수익을 고려해야 합니다.

* 시장가치: 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* 인수 보증금: 127,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 상황에서는 잠재적 손실 위험이 높아 보이며, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다. 그럼에도 불구하고 입찰에 참여할 경우, 최대 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 보증금 인수 금액과 시장 가치를 고려한 신중한 판단이 요구됩니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.