나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11736 [1] 울산광역시 동구 방어동 931-7 명성블루빌2차 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 북서측 인근에 위치하는 명성블루빌
2차 3층 302호로서 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리구조 평슬라브지붕 13층건내 3층 302호로서
외벽: 치장석 및 스톤코트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25-30m)(2023-08-10)(접합), 소로2류(폭 8-10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-12)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11736 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 울산광역시 동구 방어동 931-7 명성블루빌2차 3층302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 3층 302호

* 건물용도: 공동주택 (아파트로 이용 중)

* 사용승인일: 2014년 1월 17일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 24.17㎡ (약 7.31평)

* 건물 전용 면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 건물 연면적: 3726.48㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 내 및 주변 가로망 상태 역시 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25-30m), 소로2류(폭 8-10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(방어진초등학교, 하나유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2022년 2월 28일자 주식회사삼환기업의 전세권설정등기입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위 7번 전세권설정등기 (2022년 2월 28일 등기, 권리금액 190,000,000원)는 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사삼환기업

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 전세권설정등기를 하였으며, 해당 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 보증금이 명확히 기재되어 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

* 본 건 등기부채권 총액은 300,113,763원입니다.

* 소유권 변동 내역: 명길건설주식회사에서 한명희로 매매(240,000,000원)를 통해 이전되었습니다.

* 다수의 가압류가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 울산광역시 동구 방어동은 주거 지역과 상업 시설, 학교 등이 혼합된 지역입니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시장 동향

* 주거용으로 이용되고 있어 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화 추이에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 인근에 방어진초등학교, 하나유치원이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.3. 주거 만족도

* 전반적으로 주거지로서 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 전세권

* 가장 큰 리스크는 190,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

6.2. 주변 혐오시설 가능성

* 지도 및 주변 시설 확인 결과, 현재까지 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 일반상업지역의 특성상 불확실한 업종의 시설이 주변에 추가될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 하락 또는 지역 경기 침체 시 자산 가치 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 동구의 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

* 편리한 교통과 교육 환경을 갖추고 있으나, 190,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 큰 부담이 존재합니다.

* 따라서 인수되는 권리 금액을 반드시 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 학교와 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

8.2. 시세 차익 가능성

* 인수되는 전세권 금액을 제외한 실질적인 매수 가격이 시장가보다 낮다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 주거용 또는 임대용 활용

* 안정적인 임대 수익 또는 실거주용으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

* 매수인에게 190,000,000원의 전세권이 인수되므로, 입찰가는 인수되는 보증금(전세권)을 제외하고 계산해야 합니다.

* 감정가에서 인수되는 전세권을 제외한 금액은 210,000,000원 - 190,000,000원 = 20,000,000원입니다.

* 따라서 매수인이 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 190,000,000원'이 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

* 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (입찰가 20,000,000원 시 총액 210,000,000원, 입찰가 30,000,000원 시 총액 220,000,000원)

* 이는 감정가 수준 또는 소폭 초과하는 금액으로, 인수되는 전세권 금액을 고려한 보수적인 접근 방식입니다. 투자 수익률은 입찰가의 적정성과 시장 상황에 따라 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.