나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11719 [1] 울산광역시 동구 일산동 465-15 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐감정 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ""명덕여자중학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 학교, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위지한 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조, 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로
외벽: 복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽: 타일붙임, 벽지바름, 페인팅, 내부 인테리어 등.
창호: 강화유리, 샷시창호 등.

이용상태

1층: 주차장 및 창고.
2~5층: 스크린골프장.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상건물 일련번호 [2]는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나, 현황 지하 1층, 지상 1~4층에 해당함.

대상건물 일련번호 [2]의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록 1 지상에 소재하는 수목 및 화단 등은 토지 가액에 포함하여 평가함
3.목록 2는 일반건축물대장상 지상 1층 ~ 지상 5층으로 등재되어 있으나 현황은 층별 안내판에 "지하 1층(주차장), 1층,2층,3층,4층"으로 표시되어 있음
4.목록 2의 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나 현황 주차장 및 창고 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11719 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 465-15

용도: 운동시설

감정가: 3,656,203,690원

토지면적: 765.30㎡ (약 231.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1784.58㎡ (약 539.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방어진농업협동조합

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

울산광역시 동구 일산동에 소재하며, "명덕여자중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 현황

완경사지대에 위치하나 자체 지반은 평탄한 사다리형 토지이며, 기준 시점 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 명덕여자중학교, 명덕초등학교, 일산초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리

을5 (2011-03-15) 근저당권, 방어진농업협동조합, 2,080,000,000원

* 등기부현황

* 토지 등기부: 공유자전원지분전부이전(갑7, 김수자), 근저당(을5, 방어진농업협동조합), 근저당(을6, 방어진농업협동조합), 가압류(갑9, 울산신용보증재단), 임의경매(갑10, 방어진농업협동조합) 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권보존(갑1, 김수자외 1명), 근저당(을1, 방어진농업협동조합), 근저당(을2, 방어진농업협동조합), 1번김수자지분가압류(갑2, 울산신용보증재단), 임의경매(갑3, 방어진농업협동조합) 등이 등기되어 있습니다.

* 모든 을구 권리(근저당)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑구의 가압류 및 임의경매 또한 말소기준권리보다 후순위로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상 지상권 존재 가능성에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인 필요)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 주변 환경

명덕여자중학교, 명덕초등학교, 일산초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설, 주거 단지가 혼합된 지역에 위치합니다.

* 이용 현황

건물은 현재 스크린골프장 및 주차장, 창고 등으로 이용 중입니다.

* 잠재 고객

인근 학교 학생 및 학부모, 지역 주민을 주요 잠재 고객으로 볼 수 있습니다. 또한, 스포츠 및 여가 시설을 이용하는 외부 고객 유입도 기대됩니다.

2.4. 생활정보

* 교육시설

명덕여자중학교, 명덕초등학교, 일산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

일산해수욕장 등 관광지가 인근에 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다. 주변 상업시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

남측으로 중로에 접해있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이

일반건축물대장상 건물은 지상 1층~5층으로 등재되어 있으나, 현황은 지하 1층~지상 4층으로 표시되어 있습니다.

또한, 1층(현황 지하 1층)은 주차장 및 운동시설로 등재되어 있으나, 현황은 주차장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 이러한 차이는 향후 건물 활용 또는 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 학교 주변 보호구역(상대보호구역)에 해당하여 업종 선택에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 학교가 밀집해 있어, 향후 유해시설 건립 시 주민 반대가 예상될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 운동시설로, 명덕여자중학교 인근에 자리하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 36억 5천만원대입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 등기되어 있어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 건물 현황과 공부상 등재 내용 간의 차이(층수, 용도)가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사를 통해 실제 이용 현황과 향후 활용 가능성을 파악해야 합니다.

인근의 학교와 주거 단지를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능하나, 상대보호구역 등 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 도심 속 해수욕장(일산해수욕장) 및 대왕암공원 인접: 관광객 수요 확보 및 지역 명소 연계 가능성이 있습니다.

* 지속적인 개발 가능성: 일산동 지역은 지속적인 개발 및 정비가 이루어지고 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 교육 환경: 다수의 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 학생 및 가족 단위의 고정 수요 확보에 유리합니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가 3,656,203,690원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

현재 부동산 시장 상황, 건물의 현황과 공부상 차이, 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 진행되는 경향을 보이지만, 본 물건의 특수성(건물 현황과 공부상 차이)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 분석과 현장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.