나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1091 [1] 경상남도 양산시 신기동 114-11 백성빌라트 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 ""삼성중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1091 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 114-11 백성빌라트 3층 301호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

용도: 공동주택(다세대주택)

감정가: 91,200,000원

토지면적: 58.71㎡ (약 17.76평)

건물면적: 76.07㎡ (약 23.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 북정동에 위치한 "삼성중학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

본 건은 별도등기 및 유동화 물건으로, 권리관계 분석 시 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 근저당, 가압류 등의 권리들이 등기되었으며, 매각으로 인해 말소되는 권리들이 다수 확인됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 이는 대지권의 목적인 토지의 을구 1번 구분지상권(2018.6.15. 접수번호 제29963호)으로, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

* 임차인 현황

- 임차인: 강용운

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2014-12-04

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 별도등기 및 유동화 물건이라는 특이사항과 인수되는 구분지상권에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

최근 2026년 2월~5월 사이에 인근 지역에서 유사한 면적(약 76㎡)의 다세대주택이 8,000만원에서 8,100만원 사이로 거래된 기록이 있습니다 [cite: 최근 매매 JSON 정보]. 본 물건의 감정가는 9,120만원으로, 이는 최근 실거래가 대비 약 10~13% 가량 높게 책정되었습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 개별 물건의 가치 평가 차이일 수 있습니다. 해당 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 삼성중학교 남측 인근에 위치하며, 주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 단지 내 또는 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 어려웠던 점 [cite: 감정평가서요약 요향표]은 잠재적 리스크 요인입니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 사전에 재확인해야 합니다.

* 별도등기 및 유동화 물건: '별도등기'는 토지와 건물 등기부 간의 권리 관계에 차이가 있음을 시사하며, '유동화 물건'은 채권이 유동화된 자산임을 의미합니다. 이는 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이 사항이 있을 수 있음을 나타내므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 인수되는 구분지상권: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여, 매수인은 이를 인수해야 합니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 반드시 확인해야 합니다.

* 공시지가 관련: 신기2지구 도시개발사업이 진행 중이며, 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 등의 용도 지역으로 지정되어 있습니다. 개발 사업의 영향으로 향후 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 신기동에 위치한 다세대주택으로, 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 인근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려할 필요가 있습니다. 또한, 별도등기, 유동화 물건, 그리고 인수되는 구분지상권 등 특이사항에 대한 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 주거 환경: 차량 접근성과 대중생활권이 양호하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 신기2지구 도시개발 사업이 진행 중이라는 점은 향후 지역 발전에 따른 부동산 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 91,200,000원이며, 최근 유사 면적의 실거래가는 80,000,000원에서 81,000,000원 수준입니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 인수되는 구분지상권 등의 특수 권리 사항을 고려해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가와 감정가 사이에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가 범위는 85,000,000원에서 90,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 최근 시세를 반영하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 성공적인 경매 낙찰을 위한 전략적 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.