나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10220 [1] 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 308-12 거송팰리스 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 ""울진남부초등학교"" 서측 인근에 위치하는 ""거송팰리스"" 제1층 제103호 근린생활시설로서, 부근일대는 소규모 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층건 중 제1층 제103호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
바닥 : 장판지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택(아파트 및 근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(울진읍도시지역), 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울진남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울진남부초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10220 (1)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 308-12, 거송팰리스 1층 103호

건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 103호

용도: 근린생활시설 (건축물대장상 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 근린생활시설임)

토지면적: 79.52㎡ (약 24.07평)

건물면적: 141.36㎡ (약 42.77평) (전용/공용 포함 총면적)

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 만랩 (등기부상 말소기준권리 이후 발생한 임의경매 신청 채권자)

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 "울진남부초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주변으로는 소규모 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 8월 18일자 농업협동조합중앙회 근저당권 (42,000,000원)

총 채권액 (등기부 기준): 215,000,000원 (말소기준권리 및 이후 등재된 근저당, 전세권 등 포함. 단, 본 건 경매로 인해 말소될 예정인 권리임)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요함)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 울진읍 읍내리는 울진군의 중심 상업지역 중 하나로, 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종 등의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 꾸준히 유지되는 지역임.

"울진남부초등학교" 인근에 위치하여 학군 관련 수요 및 배후 주거지 수요를 일부 기대할 수 있음.

주변 지역이 대규모 개발보다는 기존 상권의 유지 및 소규모 개발 위주로 형성되어 있어, 폭발적인 상권 성장보다는 안정적인 상권 유지가 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 울진남부초등학교, 울진남부초등학교 병설유치원 등이 인근에 위치함. (단, 학교보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발 제한 가능성 있음)

기반시설: 기본적인 위생 및 급/배수 설비 등 생활에 필요한 기반 시설이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 현재 이용 현황은 '근린생활시설'로 사용 중임. 이는 향후 건축물대장 변경 신청 또는 이행강제금 부과 등 행정적 이슈 발생 가능성이 있으며, 정확한 등기부 및 건축물대장상 용도 확인이 필요함.

개발 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 및 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있음.

임대차 관계 미상: 임차인 현황에 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등에 대한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 중심지에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 근린생활시설임.

아파트 단지 내 상가 또는 복합 용도 건물로 추정되며, 학교 인근에 위치하여 잠재적 수요가 있음.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리만 인수하게 됨.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 부분과 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 입지: 울진읍 중심 상업지역에 위치하여 기본적인 수요층 확보 가능.

권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 부동산을 취득할 수 있음.

낮은 인수 부담: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분이 포함되어 있어 부동산 가치 확보에 유리함.

근린생활시설 활용성: 상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 316,000,000원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 강도, 물건의 특성(용도, 권리관계, 입지 등), 그리고 향후 예상되는 명도 과정 및 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

본 건은 임대차 관계가 명확하지 않고, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있어, 이러한 부분에 대한 면밀한 조사와 현장 확인이 선행되어야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 상권 분석 데이터, 임대료 시세 등을 추가로 확보하여 분석하는 것이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 투자자 본인의 조사와 판단에 근거하여 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.