나이스옥션 법원경매 서산 2025타경629 [1] 충청남도 당진시 순성면 옥호리 580-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경629 [1] 충청남도 당진시 순성면 옥호리 580-2 대지 경매

• 사건번호: 2025타경629
• 주소: 충청남도 당진시 순성면 옥호리 580-2
• 감정가: 101,767,000원
• 최저가: 71,237,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

서산지원 경매6계 2025타경629 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 옥호리 580-2 | 감정가: 101,767,000원 | 최저가: 71,237,000원 | 용도: 대지

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 서산지원 2025타경629 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

채권자 대OOOOOOOO의 신청에 의한 경매이며, 소유자와 채무자는 이OO으로 동일합니다.

감정가는 101,767,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 충청남도 당진시 순성면 옥호리 580-2이며, 용도는 대지입니다.

매각 대상은 토지이며, 총 면적은 1,587.00㎡ (약 480.06평)입니다.

토지 중 일부는 전(밭)으로 이용되거나 휴경지로, 일부는 주거나지 상태입니다.

건물은 매각 대상이 아니며, 지상 제시외 건물도 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 충청남도 당진시 순성면 봉소리 소재 "순성중학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

서측 인근으로 틀모시로(지방도619호선)가 통과하며, 이를 통해 남부로(지방도615호선) 등과 연계되어 차량 접근성은 보통입니다.

다만, 시내버스정류장이 남서측 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

2.2. 지역 지구 현황 및 개발 가능성

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(순성11 일반형)에 해당됩니다.

계획관리지역은 토지의 효율적인 이용과 보전을 위해 관리하는 지역으로, 농림지역이나 자연환경보전지역보다 개발행위에 대한 제한이 적어 향후 건축 및 개발 가능성이 비교적 높습니다.

단, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설 건축은 제한됩니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변은 농촌 지역 특성상 상업시설이나 편의시설은 부족하며, 생활 편의시설은 순성면 소재지 등으로 이동해야 합니다.

약 3~3.7km 거리에 당진신평풍림아이원, 당진신세대하이빌 등 일부 주거 시설이 위치하고 있습니다.

주요 생활 정보는 순성중학교를 중심으로 형성되어 있으나, 본 물건지에서는 원거리에 있습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

순성중학교 뒷편인 순성면 옥호리에 과거 유독물 및 폐기물 중간처리 업체(K공장)가 있었으며, 2007년에 대형 화재가 발생한 기록이 있습니다.

현재 해당 시설의 유무 및 상태는 현장 확인이 필요하나, 과거 폐기물 처리시설 관련 이력이 있다는 점은 잠재적인 리스크로 인지해야 합니다.

3. 권리 관계 분석

3.1. 권리분석

본 물건 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 여부 등)을 할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

소유자 이OO, 채무자 이OO으로 소유와 채무 관계는 일치합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

- 일괄매각: 물건번호 (1)과 (2)가 일괄 매각됩니다.

- 맹지: 감정평가서상 일련번호 (1, 2) 공히 지적상 도로가 없는 맹지입니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(도로 사용 승낙 등)가 필수적입니다.

- 농지취득자격증명 필요: 토지 중 일부가 '전(밭)'으로 이용되거나 휴경지 상태이므로, 매각 조건상 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되니 주의해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 맹지 리스크

지적상 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 개발 행위(건축) 시 도로 확보가 어려울 수 있으며, 이로 인해 건축허가가 불가능하거나 도로 개설 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4.2. 농취증 발급 리스크

농지법에 따라 농취증을 발급받아야 하는 농지이므로, 일반 투자자가 농업경영계획서 등을 준비하여 농취증을 발급받지 못할 경우 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 농지취득의 목적과 계획을 명확히 세워야 합니다.

4.3. 토지 현황 리스크

공부상 지목은 대지이나, 현황은 전(밭)이나 휴경지로 이용되고 있어, 대지 본연의 가치를 즉시 활용하기 어렵고 지목 변경 및 형질 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내 약 480평의 대형 토지라는 잠재적인 가치가 높으나, '맹지' 및 '농취증 필요'라는 두 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 농지취득이 가능하고, 맹지 해소 방안에 대한 경험과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역으로서 향후 개발 시 용도 변경의 유연성을 가질 수 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

대형 토지 면적:

1,587.00㎡ (약 480.06평)의 넓은 면적은 향후 단독주택이나 소규모 시설 건축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

적정 입찰가 산정 시 수익성:

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 맹지 해소 비용 및 농지 전용 비용 등을 고려하더라도 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계