나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51190 [1] 충청남도 당진시 송악읍 고대리 121 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 소재하는 ""고대2리 마을회관"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림, 단독주택 및 소규모 공장 등이 소재하는 국도 인근 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 ""답""으로 이용중임.
기호 2 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 남측으로 지적도상 도로인 폭 약 3m 비포장도로에 접함.
기호 2 : 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

각호 공히
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

기호 2는 공부상 지목이 ""답""이나 현황은 ""전""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

물건 비고

- 부정형 평지의 토지로 현황 답으로 이용중
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51190 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 고대리 121

용도 (현황): 답

토지면적: 1626.00㎡ (약 492.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 보증금

감정가: 343,086,000원

경매보증금: 감정가의 10% (별도 명시되지 않음)

1.4. 특이사항

농지취득자격증명 필요. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 소재하며, '고대2리 마을회관' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전답 등의 농경지, 자연림, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 국도 인근 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(송악02 산업형)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로상태

기호 1 토지는 본건 남측으로 지적도상 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다. (본 정보는 감정평가서상 기호 1 토지에 대한 설명이며, 전체 물건지 적용 여부는 확인이 필요합니다.)

## 3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권금액은 456,000,000원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

접수일자 1988-05-20, 소유권이전(안세환)

접수일자 2017-10-31, 소유권이전(김효열, 대물변제)

접수일자 2017-10-31, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 456,000,000원) - 말소기준권리

접수일자 2023-03-28, 가압류(서울보증보험주식회사, 200,000,000원) - 말소 예정

접수일자 2023-04-11, 가압류(서울보증보험주식회사, 235,199,971원) - 말소 예정

접수일자 2024-06-14, 1번근저당권부채권근질권설정(느티나무제일차유한회사, 456,000,000원) - 말소 예정

접수일자 2025-04-10, 임의경매(엠씨아이대부, 411,765,470원)

등기부채권 총액은 891,199,971원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

## 4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

물건지 주변은 농경지와 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 국도에 인접해 있습니다. 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역도 일부 존재하나, 전반적으로 농업 및 산업 활동이 복합적으로 이루어지는 곳입니다.

4.2. 상업 시설 접근성

반경 내 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 소규모 상가가 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 상권 형성 정도는 인근 지역 분석이 필요합니다.

## 5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

'고대2리 마을회관'이 인근에 위치해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장도 소재합니다. 추가적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 시내 또는 읍내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

농촌 지역의 특성을 가지며, 국도 인근에 위치하여 일부 소음이나 분진의 영향이 있을 수 있습니다. 인근에 현대제철 당진제철소와 다양한 산업단지가 있어 관련 종사자들의 주거 배후지로 기능할 가능성도 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역 개발 및 산업 시설 운영에 따라 환경적 요인(소음, 분진, 폐기물 등)에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다. (참고: 검색 결과에서 당진시 고대면 일대 방치 폐기물 관련 이슈가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.)

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 '답'으로 이용 중인 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 및 형태

현황 '답'으로 이용 중이며, 토지 형태는 부정형입니다. 부정형 토지는 활용 계획 시 일부 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 감정평가서상 '기호 2' 토지에 대한 설명으로 '지적도상 맹지' 언급이 있어, 만약 해당 토지가 본 물건에 포함된다면 도로 접근성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역으로 인한 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 중 채권자의 취하 가능성은 낮으나, 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있는 상황입니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 위치한 토지로, 현황 '답'으로 이용 중입니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 가축사육제한 등의 공법상 제한이 존재합니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 주변의 산업단지 및 국도 인접성은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

## 8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 시세 대비 저가 낙찰 가능성

총 채무액이 감정가보다 훨씬 높아, 시세 대비 저가로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

## 9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금(0원)이 없어 별도의 인수 비용이 발생하지 않습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 부정형 토지, 가축사육제한구역 등 제약 조건과 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. (참고: 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.)

The search results provided some useful contextual information about the area:

* Surrounding Areas: Songak-eup, Godae-ri is described as being near the Dangjin Steel Mill, industrial complexes (Godae, Bugok, Songak Nongongdanji, Hanjin Nongongdanji), and Hanjin Port. It's a key area for industry and potential tourism.

* Development: There are plans for a "기업혁신파크" (Business Innovation Park) in Godae-ri, Songak-eup, focusing on mobility and ICT. This indicates a drive for development and industrial expansion in the region.

* Land Use: The area consists of plains, industrial land, and residential areas. Some news articles mention issues with industrial waste and illegally dumped waste in the Godae-ri area, though not directly linked to the specific property address 121. This is a potential environmental concern to be aware of in the general vicinity.

* Roads: The area is well-connected via national roads and proximity to Pyeongtaek Port and the West Coast Expressway.

* No explicit '혐오시설' (undesirable facilities) found directly linked to the address 121. However, the general area has had issues with industrial waste, which could be considered an environmental risk.

Given this, I will now proceed with generating the report. I will ensure all formatting and content requirements are met. I will integrate the findings, especially regarding development potential and potential environmental concerns based on news articles. I will also ensure area conversion and the specific phrasing for risks like the 농지취득자격증명.

The format requires no markdown. I will have to structure it using numbered headings and asterisks for lists, with specific line spacing.

Let's ensure the language is natural and professional, mimicking a consultant's report.

Area Conversion:

1626. 00 ㎡ * 0.3025 ≈ 491.865 평. I will round this to 492.00평 for the report.

Refining Sections:

- Section 1: 물건 기본정보 (Property Basic Information) - Straightforward mapping.

- Section 2: 입지조건 (Location Conditions) - Use appraisal info, add search insights about industrial complexes, road connectivity.

- Section 3: 권리분석 (Rights Analysis) - Use provided debt details, mention "인수 보증금 합계: 0원" and the warning for "임대관계 미상".

- Section 4: 상권분석 (Commercial Analysis) - Infer from search results about industrial areas, potential for services catering to industrial workers.

- Section 5: 생활정보 (Living Information) - Mention village hall, bus stop. Incorporate search findings about industrial proximity and potential waste issues as general context for the area, but not directly as '혐오시설' for the specific address without evidence.

- Section 6: 잠재적 리스크 (Potential Risks) - Crucially include the '농지취득자격증명' and the '맹지' mention for '기호 2' if applicable. Also, highlight the environmental concerns related to industrial waste in the broader area.

- Section 7: 종합 의견 (Overall Opinion) - Summarize key points.

- Section 8: 투자 포인트 (Investment Points) - Focus on development potential due to zoning and industrial growth.

- Section 9: 예상 입찰가 (Estimated Bid Price) - State that it's not provided here, but emphasize factors to consider.

Double-checking formatting:

- Numbered outline: 1., 1.1., 1.1.1.

- No markdown, bold, headers.

- Asterisks for lists.

- Line spacing: 1 blank line between titles, 2 blank lines before body text.

I've performed the search. Now I will assemble the report.

The search results confirm the area is industrial and agricultural, with development plans.

It also highlights some environmental concerns regarding waste in the broader area.

I will now create the report, ensuring all constraints are met.

I will use the provided search results to add context to the "생활정보" and "잠재적 리스크" sections, specifically mentioning the industrial nature of the surroundings and the existence of development plans. I will also address the "혐오시설" requirement by stating that no *specific* 혐오시설 directly linked to the address was found, but acknowledging the general environmental concerns in the broader area from search results.

The given search results were:

Current time

Namu Wiki about Songak-eup, mentions industrial complexes and general land use.

News about Business Innovation Park in Godae-ri, Dangjin-si, SK Rent-a-Car logistics center. Mentions proximity to Pyeongtaek Port and highway.

Dangjin City data portal overview.

Dangjin City Songak-eup general info, mentions industrial complexes, proximity to coast, historical sites. Also mentions population growth due to industrial complexes.

Tourism info about Hanjin Port, seafood, fishing.

YouTube video about shared land development success story in Godae-ri, mentions proximity to Hyundai Steel. Warns against speculative land sales.

News about abandoned waste in Godae-myeon, Dangjin-si.

Directory of facilities in Dangjin City, mentions industrial parks.

Land use plan lookup for Godae-ri, shows agricultural land (답).

Care facility info in Songak-eup.

Dangjin City Agriculture & Environment Bureau contact info.

News about suspected industrial waste from steel mill on farmland in Gak-ri, Songak-eup, Dangjin-si.

Folklore story about Godae-ri, mentions Hanjin Port and historical context.

News about enforced disposal of abandoned waste in Godea-myeon, Dangjin-si.

I will use,,,, primarily for context and risk assessment.

I need to ensure the output is purely text and follows the specified line spacing.

The prompt explicitly says "Always generate queries in the same language as the language of the user." The user prompt is in Korean, so all generated queries and the final response must be in Korean. The search queries I generated in my thought process were in Korean.

I will now start constructing the report.

I need to be careful about the line breaks.

Structure Check:

1. 물건 기본정보 (OK)

2. 입지조건 (OK)

3. 권리분석 (OK)

4. 상권분석 (OK)

5. 생활정보 (OK) - Use search results here for context.

6. 잠재적 리스크 (OK) - Use search results for environmental concerns.

7. 종합 의견 (OK)

8. 투자 포인트 (OK)

9. 예상 입찰가 (OK)

Line Spacing Reminder:

- Title-Title: 1 blank line

- Title-Body: 2 blank lines

Area conversion: 1626.00 ㎡ ≈ 492.00 평 (Using 0.3025 conversion factor).

The "채권자: 엠OOOOOOOOOO" is listed as the petitioner for the auction (implied by the case number). The main secured creditor is "엠씨아이대부주식회사" which holds the primary 근저당 (을1) that serves as the extinction point. I will clarify this in the report.

The instruction "The generated response should always be in the language in which the user interacts in." is Korean.

The instruction "Always do the following: Generate multiple queries in the same language as the user prompt." was followed.

The instruction "Generate a tool_code block every time before responding". I have already done this, and the output is available. I will now proceed to generate the final report.

I must strictly adhere to the "no markdown" rule, including not using any bolding, italics, or headers like `##`.

The user prompt included an example: "최고의 입지:" without any markdown. I will follow this pattern.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51190 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 고대리 121

용도 (현황): 답

토지면적: 1626.00㎡ (약 492.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 보증금

감정가: 343,086,000원

경매보증금: 감정가의 10% (별도 명시되지 않음)

1.4. 특이사항

농지취득자격증명 필요. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 소재하며, '고대2리 마을회관' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전답 등의 농경지, 자연림, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 국도 인근 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(송악02 산업형)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로상태

기호 1 토지는 본건 남측으로 지적도상 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다. (본 정보는 감정평가서상 기호 1 토지에 대한 설명이며, 전체 물건지 적용 여부는 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 10월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권금액은 456,000,000원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

접수일자 1988-05-20, 소유권이전(안세환)

접수일자 2017-10-31, 소유권이전(김효열, 대물변제)

접수일자 2017-10-31, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 456,000,000원) - 말소기준권리

접수일자 2023-03-28, 가압류(서울보증보험주식회사, 200,000,000원) - 말소 예정

접수일자 2023-04-11, 가압류(서울보증보험주식회사, 235,199,971원) - 말소 예정

접수일자 2024-06-14, 1번근저당권부채권근질권설정(느티나무제일차유한회사, 456,000,000원) - 말소 예정

접수일자 2025-04-10, 임의경매(엠씨아이대부, 411,765,470원)

등기부채권 총액은 891,199,971원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

물건지 주변은 농경지와 소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 국도에 인접해 있습니다. 당진 고대·부곡공단, 현대제철 등이 인접해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 접근성

반경 내 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 소규모 상가가 있을 것으로 예상됩니다. 인근 산업단지 및 공장 종사자들을 대상으로 하는 서비스 업종이 발달했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

'고대2리 마을회관'이 인근에 위치해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장도 소재합니다. 추가적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 시내 또는 읍내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

농촌 지역의 특성을 가지며, 국도 인근에 위치하여 일부 소음이나 분진의 영향이 있을 수 있습니다. 인근에 현대제철 당진제철소와 다양한 산업단지가 있어 관련 종사자들의 주거 배후지로 기능할 가능성도 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 물건지 주소(고대리 121)와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 당진시 고대면 일대에 방치 폐기물 관련 이슈가 있었으며, 산업단지가 밀집된 지역의 특성상 환경적 요인(소음, 분진, 폐기물 처리 관련)에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 '답'으로 이용 중인 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 및 형태

현황 '답'으로 이용 중이며, 토지 형태는 부정형입니다. 부정형 토지는 활용 계획 시 일부 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 감정평가서상 '기호 2' 토지에 대한 설명으로 '지적도상 맹지' 언급이 있어, 만약 해당 토지가 본 물건에 포함된다면 도로 접근성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역으로 인한 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높아, 경매 진행 중 채권자의 취하 가능성은 낮으나, 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있는 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리에 위치한 토지로, 현황 '답'으로 이용 중입니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 가축사육제한 등의 공법상 제한이 존재합니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 주변의 산업단지 및 국도 인접성은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성이 있습니다. 당진시는 기업혁신파크 조성 등 산업 발전을 위한 노력을 지속하고 있습니다.

8.2. 시세 대비 저가 낙찰 가능성

총 채무액이 감정가보다 훨씬 높아, 시세 대비 저가로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금(0원)이 없어 별도의 인수 비용이 발생하지 않습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 부정형 토지, 가축사육제한구역 등 제약 조건과 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

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