나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51182 [1] 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 206동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 ""원당초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 몰탈 위 수성페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형 평지로서, ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인접 도로와의 연계 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51182 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 206동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

토지지분: 51.6786㎡ (약 15.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.727㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "원당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 인접 도로와의 연계가 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 및 토지 세부정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 중 제2층 제203호입니다.

외벽은 몰탈 위 수성페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호입니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 광평수의 사다리형 평지로, "아파트" 건부지로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 아파트 정보

아파트명: 파크빌2차아파트

사용승인일: 2005년 11월 02일

총 세대수: 397세대

최고층: 15층

본건(206동 203호)의 전용면적은 약 84.73㎡ (약 25.63평)입니다.

단지 전체의 전용면적 집계는 37,469.495㎡이며, 총면적 집계는 50,561.492㎡입니다.

총 주차대수는 252대입니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소가 있습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황

갑구 3번: 2009-08-21 소유권 이전 (박재범)

갑구 4번: 2022-02-28 소유권 이전 (최은정, 매매)

갑구 5번: 2025-04-02 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 권리금액 235,735,990원, 말소기준권리)

을구 1번: 2024-08-23 주택임차권 설정 (박재범, 권리금액 230,000,000원, 말소: 인수)

* 말소기준권리

대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정 (2025타경51182) 등기가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

을구 1번의 주택임차권(보증금 230,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 23일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기명령에 따른 임차권이 등기되어 있으며, 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 전입일자 2009-08-21, 확정일자 2022-02-28)

* 주의사항

신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인입니다.

* 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 학군

원당초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시세

최근 매매 자료에 따르면, 2026년 6월 19일 동일 면적(84.727㎡)이 18,500,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 5월에는 조금 더 넓은 면적(117.209㎡)이 22,000,000,000원 및 25,000,000,000원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 230,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.6. 생활정보

* 교통

단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경

아파트 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 230,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미할 수 있습니다.

* 신청채권자 관련 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환채권을 양수한 사실은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 당진시 원당동의 아파트로, 원당초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정가가 책정되었으나, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금을 인수하게 되면 총 실질 매입 비용이 상당히 높아지므로, 입찰 전 신중한 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 교육 환경: 원당초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 시세 상승 가능성이 있다면, 인수하는 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 장기 투자가 가능할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 동일 면적의 최근 매매가는 18,500,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가를 산정하는 데 있어 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금을 제외하고 순수 물건의 가치에 대한 입찰가를 산정하면, 최근 실거래가 수준인 18,500,000,000원에서 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 금액을 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 반드시 유의해야 할 점은 위 예상 입찰가와 별도로 230,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.