나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51182 [1] 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 206동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 ""원당초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 몰탈 위 수성페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형 평지로서, ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인접 도로와의 연계 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.8.23.등기) 있음. (임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2009.8.21. 확정일자 1차:2022.2.28, 2차:2022.10.17.)
- 주택도시보증공사(임차권자 박재범의 승계인)로부터 2026. 8. 7.자 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51182 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 1172 파크빌2차아파트 206동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

토지지분: 51.6786㎡ (약 15.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.727㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "원당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 인접 도로와의 연계가 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 및 토지 세부정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 중 제2층 제203호입니다.

외벽은 몰탈 위 수성페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호입니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 광평수의 사다리형 평지로, "아파트" 건부지로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 아파트 정보

아파트명: 파크빌2차아파트

사용승인일: 2005년 11월 02일

총 세대수: 397세대

최고층: 15층

본건(206동 203호)의 전용면적은 약 84.73㎡ (약 25.63평)입니다.

단지 전체의 전용면적 집계는 37,469.495㎡이며, 총면적 집계는 50,561.492㎡입니다.

총 주차대수는 252대입니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소가 있습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황

갑구 3번: 2009-08-21 소유권 이전 (박재범)

갑구 4번: 2022-02-28 소유권 이전 (최은정, 매매)

갑구 5번: 2025-04-02 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 권리금액 235,735,990원, 말소기준권리)

을구 1번: 2024-08-23 주택임차권 설정 (박재범, 권리금액 230,000,000원, 말소: 인수)

* 말소기준권리

대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정 (2025타경51182) 등기가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

을구 1번의 주택임차권(보증금 230,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 23일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기명령에 따른 임차권이 등기되어 있으며, 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 전입일자 2009-08-21, 확정일자 2022-02-28)

* 주의사항

신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인입니다.

* 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 학군

원당초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시세

최근 매매 자료에 따르면, 2026년 6월 19일 동일 면적(84.727㎡)이 18,500,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 5월에는 조금 더 넓은 면적(117.209㎡)이 22,000,000,000원 및 25,000,000,000원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 230,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.6. 생활정보

* 교통

단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경

아파트 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 230,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미할 수 있습니다.

* 신청채권자 관련 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환채권을 양수한 사실은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 당진시 원당동의 아파트로, 원당초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정가가 책정되었으나, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금을 인수하게 되면 총 실질 매입 비용이 상당히 높아지므로, 입찰 전 신중한 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 교육 환경: 원당초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 유리합니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 시세 상승 가능성이 있다면, 인수하는 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 장기 투자가 가능할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 동일 면적의 최근 매매가는 18,500,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가를 산정하는 데 있어 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금을 제외하고 순수 물건의 가치에 대한 입찰가를 산정하면, 최근 실거래가 수준인 18,500,000,000원에서 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 금액을 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 반드시 유의해야 할 점은 위 예상 입찰가와 별도로 230,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.