나이스옥션 법원경매 서산 2025타경584 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 산143-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 소재 ‘석문중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는
전, 답의 농경지와 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 동측 간선도로 주변으로는 교육시설 및
근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제
반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 자연림 등으로 이용중이며, 일
부는 현황 도로로 이용중인 것으로 목측됨.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측 일부를 포함하여 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문03 일반형) 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

본건중 일부를 현황 도로 등으로 이용중인 것으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외건물 ㉠ 관정 매각에 포함.
- 제시외건물 ㉡,㉢비닐하우스, 창고 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경584 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 산143-1

용도: 임야

매각대상: 토지매각

토지면적: 6,748.00㎡ (약 2,041.47평)

토지지분: 6,748㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 614,068,000원

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 소재 ‘석문중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답의 농경지와 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 동측 간선도로 주변으로는 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준임.

- 형태 및 이용상태: 대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 자연림 등으로 이용중이며, 일부는 현황 도로로 이용중인 것으로 목측됨.

- 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측 일부를 포함하여 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 제시외건물 ㉠ 관정은 매각에 포함됨.

* 제시외건물 ㉡, ㉢ 비닐하우스, 창고는 매각에서 제외함.

* 일부 토지가 현황 도로로 이용 중인 것으로 목측됨.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 소재 '석문중학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 자연림이 혼재된 지역임. 동측 간선도로 주변으로는 교육시설 및 근린생활시설이 자리하고 있음.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 북측 및 남측 일부를 포함하여 폭 약 3미터 내외의 도로가 인접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 9월 16일에 등기된 시흥지역산림조합의 근저당권(채권최고액 377,000,000원)으로 판단됨. 경매 절차를 통해 해당 근저당권, 근저당권(주식회사진선리츠대부, 37,000,000원), 압류(당진시), 근저당권(윤민석, 300,000,000원), 소유권이전청구권가등기(윤민석) 등은 말소될 예정임.

3.2. 인수 권리 및 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 특이사항

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건과의 연관성을 확인해야 함.

* 본건 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있는 것으로 보이며, 이는 공부와의 차이에 해당함.

* 제시외건물 중 관정은 매각에 포함되나, 비닐하우스와 창고는 제외되므로 주의가 필요함.

4. 토지 및 건물 이용 현황

4.1. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 임야로서 자연림 등으로 이용 중임. 토지 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 파악됨.

4.2. 제시외 물건

* 제시외건물 ㉠ 관정: 매각 포함.

* 제시외건물 ㉡, ㉢ 비닐하우스, 창고: 매각 제외.

5. 토지이용계획 및 제한사항

5.1. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(석문03 일반형)에 해당함.

5.2. 개발 제한 및 관련 법규

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 준보전산지<산지관리법>

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

본건 인근 주위는 농경지와 자연림이 혼재되어 있으며, 동측 간선도로 주변으로는 교육시설 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있음. 인근 왜목마을 해수욕장 및 관광지(왜목항, 왜목방파제, 해식동굴 등)가 약 3.2km 거리에 위치하여 관련 관광 및 상업 시설의 영향을 받을 수 있음.

6.2. 생활 편의시설

가장 가까운 교육시설로는 석문중학교가 인근에 위치함. 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

7.2. 지형적 제약

토지가 대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루고 있어, 토지 활용 및 건축 시 지형적인 제약으로 인한 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있음.

7.3. 법적 복잡성

중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 관련 채권 및 소송 진행 상황에 따라 복잡성이 가중될 수 있음. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았으며, 등기부상 지상권(을9)은 말소된 것으로 확인됨. 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7.4. 기타

* 본건 토지 중 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 공부와의 차이로서, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 제시외 건물 중 비닐하우스와 창고는 매각에서 제외되어, 인수 시 소유권 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 검색 결과, 인근 당진화력발전소가 있으나, 본건과의 직접적인 혐오 시설 연관성은 확인되지 않았음. 다만, 서산·당진 지역의 생활폐기물 소각장(서산시 광역 자원회수시설)이 운영 중이며, 수도권 폐기물 유입 차단을 위한 노력이 이루어지고 있음. 이는 지역 환경 및 개발 계획에 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 본건 토지 자체의 직접적인 혐오 시설 인접성은 확인되지 않음.

8. 투자 포인트

* 토지 자체의 감정가 대비 적정성 검토 및 주변 시세 조사를 통해 낙찰가 결정이 필요함.

* 향후 개발 가능성(계획관리, 성장관리 구역) 및 농림업적 활용 가능성을 고려할 수 있음.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점은 공공 시설에 대한 기여로 볼 수도 있으나, 명확한 법적 관계 확인이 필요함.

* 임차인이 없어 명도 절차가 간결할 것으로 예상됨.

9. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 석문면 교로리에 위치한 임야로, 감정가는 614,068,000원임. 석문중학교 인근에 위치하며 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준이며 도로 접근성도 양호함. 토지는 일부 경사지이며, 계획관리, 성장관리구역 내에 위치하나 가축사육제한, 준보전산지 등 개발 제한 사항이 존재함. 모든 권리관계는 말소될 예정으로 인수하는 권리는 없으나, 토지 일부의 현황 도로 이용 및 제시외 건물 제외 등 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요함. 주변에 관광 자원(왜목마을)이 있으나, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았음. 본건은 토지 자체의 개발 잠재력 및 활용 방안에 대한 면밀한 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건임.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건 토지의 현황, 관련 법규, 주변 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 낙찰가를 산정할 필요는 없습니다. 상세한 시장 조사를 바탕으로 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.